Июль 2024 года – серьёзный водораздел для рынка новостроек. Массовая льготная ипотека прекратила своё существование. Вполне вероятно, в прежнем виде мы её никогда не увидим.
Пока никто не знает, как всё будет дальше с ипотекой, позволявшей получить комфортное финансовое плечо на первичном рынке. Тем не менее, девелоперам нужно продолжать работать в создавшихся условиях. Ещё работают IT-ипотека и семейная ипотека, однако их доля на рынке всегда была незначительной. Никуда не делась и ипотека по обычным коммерческим ставкам, хотя льготные 8% и коммерческие от 20% — это слишком большой скачок для тех, кто решил взять кредит на жильё.
Застройщики не в первый раз попадают в ситуацию, когда исчезает весомая кредитная поддержка для сделок. Так было, к примеру, в 2018 году — тогда прекратила работу программа субсидированной ипотеки. Правда, в тот момент разрыв ставок был не столь велик как сейчас. Здесь важнее то, что нынче на дворе царствуют проектное финансирование и эскроу-счета, и это сильно меняет весь расклад по сравнению с уже далёким 2018 годов.
До введения нынешней системы проектного финансирования застройщик пребывал в гордом одиночестве перед лицом всех девелоперских проблем, первой из которых был вопрос – где взять средства на начало стройки.
Поток денег от продажи квартир по ДДУ хорош, когда девелоперский проект уже разогнался, дома достраиваются, и потребитель смело покупает самые просторные и дорогие квартиры. Но в начале-то стройки всё не так — к «котлованам» покупатель всегда относился настороженно, так что жидкий финансовый ручеёк обеспечивают лишь маленькие и дешёвые квартиры. Вот оттого-то и важна была доступная ипотека как инструмент привлечения дополнительного платёжеспособного спроса. Так всё было в прошлые десятилетия.
Теперь у нас поменялась вся схема финансирования девелоперского проекта. Отныне банк изначально берёт на себя основную нагрузку по оплате расходов девелопера от старта стройки до момента сдачи дома в эксплуатацию. Гарантией для него служит то, что деньги от покупателей поступают на эскроу-счета, минуя карман девелопера. Такое финансирование — не бесплатное, банк получает свой процент. Для застройщика же главное — это успешно осваивать банковский кредит и обеспечивать достаточное пополнение эскроу-счетов, продавая квартиры.
В такой схеме банк может заработать на стройке дважды, второй способ — ипотечное кредитование покупателя. Очень удобно — и процент от ипотеки идёт в карман, и обеспечивается дополнительное поступление средств на эскроу-счета. Причём, не важно, льготированная ли ипотека, или же по коммерческой ставке. В идеале вообще бы было великолепно, если кредиты выдавались бы напрямую из средств с эскроу-счетов, но последние законодательно заморожены до конца стройки. И это правильно, кстати.
К чему ведёт исчезновение программы льготной ипотеки? С точки зрения финансирования девелоперского проекта — ничего не меняется, банк как выделял запланированные денежные транши на стройку, так будет выделять. А вот на эскроу-счетах ситуация отражается печально, поскольку пополняться они будут ощутимо хуже.
Последствия этого следующие: невыполнение плана поступлений на эскроу-счета от продаж — это более высокие проценты на кредит по проектному финансированию. То есть, вырастает себестоимость проекта. Второй момент, меньше денег на счетах и выше себестоимость – выше и риски того, что девелоперский проект станет убыточным. В теории он попросту может лопнуть, и тогда банку придётся искать деньги и нового подрядчика на исправление ситуации.
Для действующего застройщика такой исход малоприятен, вот поэтому он прибегает к двум-трём привычным финансовым инструментам. Коротко расскажем о них.
- Первый инструмент — это рассрочки платежей.
По сути, речь идёт о краткосрочном беспроцентном кредите для покупателя. Для последнего меняется лишь то, что ранее он должен был обеспечить погашение кредита за 5-20 лет, а теперь – выплатить остаток от покупки за 1-3 года. Почему так съёживается срок? Да потому что рассрочка, за редким исключением, даётся лишь до момента ввода новостройки в эксплуатацию. Но зато для покупателя здесь появляется бонус — исчезает необходимость платить проценты по кредиту.
По данным опроса ДОМ.РФ (совместно с ВЦИОМ и ИРСО), проведенного летом этого года, к рассрочкам планируют прибегнуть свыше половины всех российских девелоперов.
- Второй инструмент — траншевая ипотека. Она же «ипотека за 1 рубль».
Суть её в следующем: банк даёт покупателю обычный коммерческий кредит, однако до конца стройки выплаты практически отсутствуют. Тело кредита делится на 2-3 части, из которых первая поступает на эскроу-счет, а прочие — попросту в карман застройщика, так как новостройка уже будет сдана. Для банка здесь выгода в том, что он за свой счёт обеспечивает пополнение эксроу, а в дальнейшем зарабатывает на высоких коммерческих процентах от кредита. Упомянутый выше опрос показал, что к траншевой ипотеке готовы прибегнуть свыше 40% застройщиков.
- Третий инструмент — субсидированные ставки ипотечного кредита.
Грубо говоря, разницу в процентах ипотеки (а это разница между 8 и 20%) готов оплачивать сам застройщик. Однако недолго, обычно всего 1-2 года. Понятно, что здесь он прямо теряет деньги, однако выигрывает за счёт того, что пополнение эскроу-счетов идет по плану, и для него снижается процент кредита по проектному финансированию.
К такой схеме по данным опроса готовы прибегнуть около трети застройщиков.
Что означают все описанные меры для покупателя, нуждающегося в финансовом плече?
Да, попросту говоря, только одно — в течение короткого срока (1-3 года) его платежи минимизируются, однако затем он будет платить по полной программе, то есть, сообразно размеру коммерческого процента ипотеки. Здесь решается задача завлечь покупателя, довести стройку до успешного завершения, а дальше пусть он сам разбирается с банком, если обнаружит, что не способен гасить кредит. Тем более что у него теперь есть готовая квартира, которая пребывает в залоге.
Ситуация не так уж плоха, если вспомнить о значительной годовой инфляции. За эти 1-3 года долг, как говорят, неизбежно усохнет.
Тем не менее, наши люди считать умеют далеко.
По расчётам специалистов портала DATAFLAT.RU, которые базируются на данных Росреестра, падение числа заключенных ДДУ в августе 2024 г. составило по московскому региону -28% по сравнению с предыдущим месяцем и -57% по сравнению с августом 2023 года.
Доля ипотеки в прошедшем августе упала до 65% по всему региону. Причём, в июле она составляла 73%. А если вспомнить август 2023 г., то тогда вообще у ипотеки было 78%.
Легче всего перенесла отмену льготной ипотеки «Старая» Москва: снижение числа ДДУ за год составило -53%, что объясняется меньшим её влиянием на первичный рынок. Доля её составляла 53% в нынешнем августе и 70% в августе 2023г.
Что нам говорят эти цифры? Да, налицо снижение всех основных показателей рынка. Спрос на новостройки ожидаемо упал. С другой стороны, падение отнюдь не в разы. Как упоминалось выше — застройщики подготовили ряд мер по смягчению ситуации.
Но самое интересное в другом: цены на новостройки устояли. Мы не видим парада скидок, акций, распродаж. Более того, как отмечают эксперты «БЕСТ-Новострой», в элитном сегменте цены предложения даже выросли за месяц. Расчеты портала DATAFLAT.RU дают такую оценку роста цен сделок: +3% в среднем по «Старой» Москве, нулевое изменение по Новой Москве и -1% в Подмосковье.
Вывод простой: ипотеку стали брать ощутимо меньше, спрос и число сделок упали, но подушка безопасности у застройщиков сработала на все 100%. Опыт прохождения предыдущих кризисов и накопленная за годы работы льготной ипотеки дельта в цене квадратного метра помогли максимально смягчить удар.
Однако остаётся открытым вопрос — а все ли застройщики смогут адаптироваться к новой ситуации в более длительной перспективе? Что будет через год-полтора? И насколько долго без льготной ипотеки продержится самый нижний сегмент рынка, который всегда критически зависел от надёжности ипотечного плеча?
