Выбор участка – первый шаг к новому девелоперскому проекту, первый критерий, который будет определять и концепцию проекта, и его ценовую категорию, и многое другое. При этом важно учитывать перспективы рынка и развития городской среды. Понятно, что сегодня выбор в значительной степени ограничен – особенно в столице. Тем не менее, даже в этих условиях удается подобрать несколько подходящих вариантов.
Как девелопер принимает окончательное решение? Нюансы раскрыла Елена Тарасова.
В современном девелопменте успех во многом определяется стратегическими решениями на самом старте. Когда сегодня мы видим у кого-то взрывной рост продаж на фоне кризиса или, наоборот, трагическое падение, всегда стоит «заглядывать в прошлое». Скорее всего, фундамент будущих побед или провалов был заложен именно на этапе выбора участка и концепции под него.
Независимо от масштаба будущего строительства каждый девелопер должен ответить на три ключевых вопроса, которые зададут вектор развития всего проекта.
- Будет ли он делать отдельный проект или зайдет в КРТ?
- Будет ли это жилой комплекс на новой, только осваиваемой городской территории, или его надо интегрировать в существующую застройку?
- Подходит ли площадка под общую философию компании?
От того, насколько взвешенными окажутся принятые решения, зависит все, включая сроки реализации, экономическую эффективность проекта и его востребованность у покупателей.
Это принципиальный момент, определяющий дальнейшую стратегию.
Самостоятельное строительство означает, что девелопер полностью берет на себя разработку и оформление документации на участок, проведение всех согласований, подведение коммуникаций и т.д. Соответственно, он берет на себя все риски. И всегда есть вероятность, что компания потратит на реализацию проекта гораздо больше времени или столкнется с юридическими и законодательными форс-мажорами, которые не учли на старте. Потому данный способ, конечно, подходит опытным игрокам рынка, за плечами которых уже много построенных объектов в регионе.
Напротив, заход в проекты комплексного развития территорий существенно снижает финансовые и другие риски для девелопера. Правда, повышает нагрузку иного рода: возникает зависимость от готовых градостроительных решений, от партнеров и общего темпа реализации. Однако именно этот путь оказывается оптимальным для новых игроков или тех, кто, например, только заходит в столичный регион.
Компании, которые берут землю под застройку у мастер-девелоперов в рамках комплексного развития территорий, по факту получают полностью «упакованные» участки. «Мастера», как правило, сами проводят детальную проверку, оформляют документы и так далее.
К тому же, срок реализации в таких случаях относительно короткий (часто 2-3 года от покупки участка до завершения продаж). А сейчас важно делать проекты более предсказуемыми с точки зрения сроков и бюджета.
Тем более что на сегодняшний день в Москве есть достаточно вариантов КРТ, в которых участвуют как крупные девелоперы, так и небольшие застройщики. Достаточно вспомнить Северный речной порт, реновацию крупной промзоны в Восточном Дегунино и другие знаковые проекты, которые находятся в активной стадии реализации.
Этот выбор, прежде всего, влияет на масштабность проекта, его концепцию и маркетинговую стратегию.
Допустим, если девелопер предпочтет выбрать участок «в чистом поле», речь пойдет о крупном проекте с собственной инфраструктурой. Здесь он может воплотить какую-то уникальную концепцию. Но, разумеется, это потребует значительных инвестиций. Также речь идет о долгом сроке окупаемости.
Если же компания ориентирована на более быстрый возврат инвестиций, она выберет интеграцию в существующую застройку. ЖК при этом будет сильно зависеть от окружающей среды, объект станет частью сложившегося городского контекста. В обоих случаях есть свои недостатки и преимущества, которые придется учитывать при разработке проекта. К примеру, коммерческие помещения в обжитом районе получат дополнительный трафик. Но в «чистом поле» они получат монополию: жильцам просто некуда будет деваться.
При этом создавая всю инфраструктуру с нуля, важно не упустить какие-то базовые потребности людей и не превратить весь проект в мертвую зону на отшибе. В данном случае любая ошибка может стать критичной: сегодня мы видим, как ЖК без продуманного внутреннего наполнения – общественных пространств, коворкингов, прогулочных зон, кафе и сервисов – массово теряют покупателей.
Конечно, на рынке есть крупные федеральные девелоперы, которые строят жилье практически во всех классах. Тем не менее, большинство застройщиков концентрируются на том или ином сегменте. Например, на премиальном жилье или комплексах бизнес-лайт. Поэтому важно, чтобы участок соответствовал задумке.
Понятно, что застройщики выбирают землю не по принципу «вот здесь хочу». Чаще всего мы сталкиваемся с ограниченным набором вариантов.
Но всегда есть выбор: в какой именно локации получится реализовать свое видение?
У каждого девелопера есть определенная философия, которую он транслирует именно через свои проекты. У нас это, к примеру, «Жизнь – не только работа. Дом – не только квартира». То есть мы будем выбирать участок, равноудаленный от центра и деловых районов, от МКАД, от подмосковных рекреационных зон. У кого-то ключевое сообщение – «быть ближе к природе». И такой девелопер, скорее всего, выберет Новую Москву или локации рядом с крупными лесопарками. А кто-то, наоборот, ориентирует свои проекты на точки притяжения деловой жизни и бизнеса.
То, что мы хотим сказать и создать, напрямую влияет на подбор участков, а не наоборот. Иначе может возникнуть ситуация, когда компания ввязывается в реализацию абсолютно безликого, «пустого» проекта, в создание пресловутых квадратных метров.
Сейчас, когда люди стали невероятно избирательными при подборе квартир, те самые «квадратные метры с детскими площадками» во всем проигрывают проектам с ценностями, с выверенными концепциями. Худшее, что может сделать девелопер – зайти на участок с концепцией, которая полностью оторвана от местных реалий.
