О том, как развивается российская строительная индустрия, какие сложности и вызовы приходится сегодня преодолевать девелоперам и к какому будущему должны стремиться российские города, мы поговорили с основателем и управляющим партнером консалтинговой компании RRG Денисом Колокольниковым.
Денис, ваша компания RRG вот уже почти 20 лет изучает, анализирует и непосредственно влияет на развитие рынка недвижимости в России. Вы собрали уникальную базу знаний, компетенций, и поэтому первый вопрос к вам — какие, на ваш взгляд, принципиально важные и масштабные изменения произошли в строительной отрасли за последние 5 лет — те, которые еще долго будут оказывать влияние на рынок?
Действительно, мы уже 19 лет занимаемся консалтингом, исследованиями и другой деятельностью на рынке недвижимости. Я лично — уже 29 лет на рынке.
Самыми важными изменениями за последние 5 лет считаю то, что за эти годы значительно улучшилось качество жилищного девелопмента, и я сейчас говорю не только про Москву, но и про всю страну. То есть многие региональные девелоперы делают хороший, качественный продукт, и определенная выработка стандартов, образцов и основ качественного девелопмента наглядно показывает это.
Еще один важный и положительный фактор: сегодня мы видим, что девелоперы-лидеры готовы делиться своими знаниями и опытом. Они проводят проперти-туры, к ним приезжают другие девелоперы из других регионов, чтобы обмениваться определёнными навыками. Это важно, это положительно влияет на рынок, поскольку каждому из игроков не приходится заново изобретать велосипед, происходит обмен успешными наработками.
Также нельзя не отметить достаточно масштабную работу, которая проделана в части развития российских городов, улучшения образа городов — благоустройства улиц, парков и других общественных пространств. Москва, конечно, в данном вопросе лидирует, и это логично, ведь это столица. Но и другие города заметно преобразились. Благодаря этим изменениям люди стали больше гулять, улицы, скверы и площади наших городов стали выглядеть гораздо более привлекательными, и это не может не радовать.
Кроме этого, нужно признать, что рынок сейчас достаточно стабилен с точки зрения действия всех законов, принципов, порядков, он в хорошем состоянии, учитывая, что в последние годы государство активно поддерживало строительную отрасль с помощью различных программ льготной ипотеки и т. п. Это существенным образом повлияло на спрос, на улучшение инвестиционного климата, на рост цен, что повлекло в том числе улучшение качества девелоперского продукта. Это взаимосвязанные вещи: продукт лучше — выше спрос, больше денег у бизнеса — можно делать более качественный девелопмент.
Рынок за это время пережил много потрясений: бесконечные санкции, пандемию коронавируса, отток рабочей силы, в том числе высококвалифицированных кадров... Что стало самым мощным потрясением, а что, может быть, толчком к развитию?
Пандемия коронавируса стала фактором, который существенно повлиял на стимулирование строительной отрасли, поскольку ведущие девелоперы убедили власть, что необходима государственная поддержка.
Это действительно так, ведь строительная отрасль — это один из ключевых реальных секторов экономик, благодаря активному развитию она улучшает в целом экономический потенциал городов, серьезным образом влияет на смежные отрасли услуг и товаров. Чем больше реализуется жилья, тем больше люди покупают мебель, технику, делают ремонт, а это значит новые рабочие места, хорошие обороты, то есть — синергия в экономике очень мощная.
Поэтому я думаю, что толчком к развитию стала пандемия, ведь она серьезным образом повлияла в том числе на выделение господдержки, которая сохранялась все последние годы, а это, действительно, стимулирует девелопмент. Плюс коронавирус поменял потребительские привычки.
Люди по-другому взглянули на свое жилье, когда оказались в изоляции. У них появились новые требования как к качеству квартир, так и к благоустройству, и к сервисам, к наполнению коммерческой инфраструктуры. Это та отрасль, которую мы в RRG уже в течение 15 лет активно пропагандируем: создание качественной городской среды за счет хорошей коммерческой инфраструктуры.
15-минутный город, о котором сегодня говорят все девелоперы, известен нам давно. Еще двадцать лет назад мы называли эту концепцию кластерным делением городов. Кластер — это город в городе, который максимальным образом должен закрывать все потребности людей, которые в нем живут — как в плане рабочих мест, так и в плане проведения разнообразного досуга и решения бытовых вопросов: спорт, образование, медицина, в том числе чтобы на первом этаже жилого дома размещалась максимально разнообразная инфраструктура.
В этом контексте новая урбанистика работает достаточно серьезным образом. Единственное, пока еще далеко не все девелоперы научились правильно формировать коммерческую инфраструктуру, правильно рассчитывать ее объем и соотношение с жильем.
Мы считаем, что при грамотной функциональной программе создания объем разнообразных технологических помещений для столицы может составлять порядка 6-7% коммерции, для регионов порядка 5% , если ближе к центру, то можно создавать большие объемы и в более высоком классе, плюс мы интегрируем в жилищный девелопмент сейчас:
- и офисные здания,
- и торговые центры,
- и термы,
- и медицинские клиники,
- и фитнесы,
- и Light industrial,
- и МФК,
- улучшаем многоэтажные парковки, то есть создаем все больше и больше новых идей, новых услуг и товарных предложений.
ИЖС — важный тренд, который сейчас активно развивается. Согласно статистике в России в прошлом году ввели 110 миллионов кв. м жилья и при этом больше половины — это ИЖС. Причем ИЖС, безусловно, вводится за счет самостоятельного строительства гражданами или за счет легализации, узаконивания объектов, построенных ранее. То есть это говорит об огромном потенциале ИЖС в нашей стране, учитывая, что у нас много территории, комфортной для жизни.
Я думаю, что государство и девелоперы еще недостаточно основательно подошли к этому направлению, они только в начале этого пути. Об этом мы тоже постоянно говорим, начиная еще со времен пандемии. Нужно строить доступные, комфортные пригороды ИЖС, максимально это поддерживать.
Я считаю, что иметь 80-100-м одноэтажняй дом на участке 6 соток, который стоит как городская квартира, для многих людей — это гораздо более предпочтительный формат, так показывают исследования. Это лучше влияет на нашу жизнь с точки зрения психоэмоциональной составляющей, и я уверен, что это будет хорошо стимулировать рождаемость.
А ведь для нашей страны это большая проблема — естественная убыль населения. Развитие как раз более комфортных таких небольших пригородов и домов, где может в 100-метровом доме быть 3 спальни, гостиная, кухня и так далее, позволяет в том числе создавать большие семьи с большим количеством детей.
Еще одна проблема, которая отчасти подстегнула девелопмент — уменьшение размера домохозяйства, то есть расселение. У нас строится все больше и больше жилья, а людей больше не становится. Происходит то, что у нас обеспеченность жильем увеличивается за счет уменьшения размера квартир.
За последние десятилетия размер квартир уменьшился в среднем на 30%. Соответственно за счет строительства большого количества студий и однокомнатных квартир средний размер домохозяйства снизился с 2,7 человек до 2,2 и дальше прогнозируется еще снижение.
Получается, что людям стало комфортнее расселяться. Если раньше большие семьи жили в маленьких квартирах, то они сейчас расселяются. То есть это комфортно с одной стороны, но с другой стороны, это не всегда подходящие условия для рождения маленьких детей (например, в квартире-студии). С этой точки зрения наиболее правильный формат — это евро-двушка или евро-трешка, где компактные комнаты, но есть отдельные комнаты и есть кухня или гостиная, где общается вся семья.
Я хочу отметить, что эти вопросы нельзя полностью отдавать на откуп рынку, если государство заинтересовано в развитии института полноценной семьи — то необходимо каким-то образом стимулировать эти процессы. Считаю, что льготную ипотеку нужно давать на большие квартиры, в которых две и больше комнат, потому что студии и однушки – это не семейный формат. Регулировать рождаемость можно и таким путем, это хороший стимул. Кроме того, существует такая замечательная практика, что если у тебя рождается еще один ребенок, то часть ипотеки сокращают.
Какие основные сложности вы видите в системе комплексного развития территорий — для застройщиков, для регулятора, для жителей? С какими вызовами может столкнутся эта модель в процессе масштабирования на регионы?
КРТ — фактор достаточно большой, который, безусловно, помогает развивать города. В принципе, многие девелоперы научились этим инструментом пользоваться, плюс регулятор, может быть, и не во всех регионах, но в Москве точно серьезным образом «драйвит» эту модель. Есть, конечно, определенные сложности для застройщиков и для владельцев земельных участков, но в целом, безусловно это хороший инструмент.
Раньше он назывался КУРТом, потом слово «устойчивое» почему-то убрали. Но я считаю, что важен фактор концепции «устойчивого развития» и городов, и территорий в соответствии в том числе с повесткой зеленого строительства и других принципов устойчивого развития. Ведь из 17 принципов, которые были определены ООН практически 40 лет назад, 11 пунктов связаны со строительством и девелопментом. Я думаю, что это основной тренд, который должен стать нормой для всех девелоперов, и сейчас уже есть различные «зеленые» сертификации российского происхождения, и они к этому склоняются.
Денис, интересно услышать ваше мнение по поводу вступления в силу с 1 июля постановление об обязательном применении ТИМ и цифровых двойников зданий при строительстве с участием госбюджета. Как это повлияет на рынок в моменте и как в долгосрочной перспективе?
Новость с отменой льготной ипотеки беспокоит и девелоперов и простых людей, покупателей. Это безусловно повлияет на спрос, я думаю, что в каких-то регионах в проектах это повлияет на цены, но я не вижу, чтобы были какие-то катастрофические последствия.
Скажем честно — льготная ипотека для многих стала хорошим инструментом инвестирования в недвижимость за государственный счет. Купил по льготной ипотеке, свои деньги лежат на депозите банковском по высокой ставке, а недвижимость перепродал. Все-таки, я думаю, правильнее ограничить поддержку только для тех людей, которые покупают для жизни. Поэтому инвесторов станет точно меньше, а больше будет именно покупок с целью проживания.
Что касается применения цифровых двойников при строительстве: в целом цифровизация — важный тренд, как и «зеленое» строительство. Цифровые модели и BIM-проектирование улучшает и в том числе оптимизирует затраты на проектирование и дальнейшее строительство и экономит строительные материалы, делает эффективнее будущую эксплуатацию, это отвечает требованиям времени и безусловно должно внедряться. То есть многие девелоперы уже и так проектируют, используя эти технологии, и я думаю, что неизбежно это ждет всех девелоперов.
Денис, поделитесь, с какими запросами к вам как к консалтингу обращаются чаще всего за последний год, что сейчас наиболее актуально у московских застройщиков?
На самом деле рост обращений по консалтингу мы наблюдаем сейчас очень высокий. Могу даже сказать, что мы не справляется с объемом заказов. С одной стороны, это связано с кадровым дефицитом специалистов в отрасли. Я думаю, что количество обращений в этом году увеличится больше, чем в 2 раза, по сравнению с прошлым годом. За счет своей репутации и креативных эффективных решения мы, конечно, заработали такой запрос со стороны заказчиков.
Зачастую к нам приходят за решением сложных задач, когда другие консультанты не смогли помочь, либо требуются какие-то нестандартные решения. Много обращений, связанных с недостроенными объектами торговой недвижимости, либо объектами, которые ухудшаются, и мы делаем в том числе редевелопмент.
Самый большой спрос от девелоперов жилья как в Москве, так и в регионах — по формированию коммерческой инфраструктуры жилья и формированию правильной функциональной программы в разработке стратегии реализации. Мы пропагандируем, что неправильно продавать коммерческие площади бессистемно, это негативно влияет на будущую заполняемость, и, соответственно, частные инвесторы преследуют только свою выгоду.
А я считаю, что коммерческая инфраструктура – это 20-25% продукта, поэтому если правильно этим управлять, можно и жилье продавать дороже, и общая ликвидность повышается. Плюс — это создание рабочих мест, в том числе в Московском регионе. Мы много делаем МПТ – мест приложения труда. Если девелопер строит МПТ: офисы, гостиницы, технопарки, Light industrial, то при смене вида разрешённого использования жилья ему частично компенсируют деньги.
Спрос от «жилищных» девелоперов на коммерческую недвижимость вырос как раз за счет этого. Ну и плюс сама коммерческая инфраструктура первых этажей. Только в столичном регионе ежегодно вводится 600-700 тысяч кв. метров такой недвижимости, что превышает ввод всех торговых центров и бизнес-центров. Поэтому это тоже большой пласт недвижимости.
Много обращений, связанных с термами. Мы одни из первых в стане, кто поверил в перспективность терм, мы сделали несколько сделок и сейчас интегрируем термы как в торговые центры, так и в МФК, и в рамках новых жилых районов. Много запросов, связанных с объектами образования, то есть у нас есть услуги по просчету и размещению школ, частных детских садов и медицинских центров.
Мы, как консультанты, видим свою задачу в создании таких городов, таких проектов с уникальными концепциями, в которых люди будут жить не просто комфортно, а долго и счастливо. И мы постоянно находимся в поиске новых решений и форматов.
Беседовала Надежда Каннуникова
