С 1 июля переход на ТИМ становится для застройщиков обязательным. Эксперты портала «СтроимПросто» обсуждают, насколько отрасль готова де-юре и де-факто, какие сложности с переходом есть уже сейчас, как решение повлияет на строительную отрасль, рынок коммерческой и жилой недвижимости, архитектуру и смежные сегменты, и что можно предложить пересмотреть, в том числе, на законодательном уровне.
По оценкам подразделения Технологии информационного моделирования ДОМ.РФ, 19% застройщиков уже применяют ТИМ на разных этапах работ. В марте 2024-го уровень применения ТИМ среди застройщиков жилищного строительства был оценен так: на стадии предпроектных работ – 3%, в проектировании – 71%, в строительстве – 26% и в эксплуатации – 1%.
В свою очередь, по данным ЕРЗ.РФ, среди наиболее крупных застройщиков уже более 50% в какой-то мере используют ТИМ. Уже два года назад основная часть наиболее крупных российских игроков либо уже работала с ТИМ, либо была готова к внедрению, а треть заявляли о фактическом использовании ТИМ, добавляют эксперты. Всего же в России насчитывается около 4 тысяч застройщиков, и с ними продолжает «проводиться масштабная работа». В частности, создан специальный Центр компетенций по ТИМ в жилищном строительстве.
Все крупные участники рынка внедрили ТИМ-проектирование, и начинают его совершенствование, соглашается Владимир Кулешов, ГИП BM GROUP DEVELOPMENT. «Порядка 70% уже используют ТИМ, а остальные находятся на финальной стадии принятия решения, и оценивают пути, по которым будут внедрять технологии, - указывает г-н Кулешов. – Сейчас мы очень ждем подробный технический регламент, описывающий порядок действий, сроки и требования, необходимые на всех этапах работы с информационными моделями. Вызывают некоторую озабоченность вопросы технического внедрения во взаимодействии и обмене данными за рамками работы застройщиков, а именно дальнейшей передачи и оценки в экспертизе, итоговое ведение в процессе эксплуатации домов. Зато после в информационных моделях значительно уменьшатся сроки типового проектирования, сократиться количество недочетов в проектной документации, а также упростится эксплуатация этих объектов, что скажется положительно на отрасли в целом».
Ожидаемый позитивный эффект от внедрения ТИМ в строительной отрасли – существенное сокращение бумажного документооборота и сроков обработки документации, уменьшение технических ошибок на этапах проектирования и строительства, повышение эффективности эксплуатации объекта на протяжении всего жизненного цикла, соглашается Юрий Аксенов, партнёр Orchards. «Но, конечно, не все участники рынка готовы к «цифровой трансформации»: согласно открытым источникам, их не более 20-25%, в основном – из числа крупных девелоперов, обладающих достаточными ресурсами и компетенциями для адаптации бизнес-процессов к применению технологий информационного моделирования, - добавляет г-н Аксёнов. - Здесь, как никогда, актуальна проблема импортозамещенияIT-решений после ухода с российского рынка ведущих западных поставщиков. С учетом этого обязательность применения ТИМ может в краткосрочной перспективе привести к вымыванию с рынка тех, кто не успел вовремя адаптироваться к изменениям».
У застройщиков, которые до 01.07.2024 заключат договор на выполнение инженерных изысканий или подготовку проектной документации (утвердят задание на выполнение инженерных изысканий и (или) задание на проектирование) и до 01.01.2025 получат разрешение на строительство соответствующих объектов, будет отсутствовать обязанность по ведению информационной модели, подчёркивает Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры».
При возведении объектов ИЖС (в случае, когда применительно к таким объектам обязательна разработка/по решению застройщика разрабатывается проектная документация) названные договоры (задания) и разрешительная документация должны быть оформлены соответственно до 01.01.2025 и 01.07.2025. «Вместе с тем полный переход на ТИМ для застройщиков, которые осуществляют деятельность в соответствии с законом № 214-ФЗ, уже не за горами, - отмечает г-жа Славич. - Переход к обязательному ведению информационных моделей был отложен на довольно значительный период (первоначально, в связи с неготовностью абсолютного большинства участников рынка, впоследствии – в силу объективных причин, обусловленных санкционной политикой). И на сегодняшний день вопрос о переносе сроков начала применения Постановления Правительства от 05.03.2021 № 331[1], полагаем, не стоит. Внедрение ТИМ является одним из ключевых этапов в стратегическом направлении в области цифровой трансформации строительной отрасли, городского и жилищно-коммунального хозяйства РФ до 2030 года[2]. Правительство РФ исходит из того, что у застройщиков было достаточно времени для подготовки к формированию и ведению информационной модели ОКС на обязательной основе».
Постановлением Правительства РФ от 15.09.2020 № 1431[3] были установлены правила формирования и ведения информационной модели, состав сведений, документов и материалов, включаемых в информационную модель и представляемых в форме электронных документов, требования к форматам указанных электронных документов (за исключением случаев, если такие сведения, документы и материалы содержат сведения, составляющие государственную тайну). 01.03.2023 данное постановление утратило свою силу. Проект нового постановления подготовлен, но пока не принят[4]. Вместе с тем, по мнению уполномоченного органа на текущий момент сформирована нормативная правовая база, обеспечен необходимый набор инструментов и механизмов, созданы достаточные и понятные условия для формирования и ведения информационной модели ОКС[5]. С учетом того, что до 01.07.2024 еще достаточно времени, нельзя исключать, что правила формирования и ведения информационной модели ОКС, состав сведений, документов и материалов, включаемых в информационную модель ОКС и представляемых в форме электронных документов, и требования к форматам указанных электронных документов будут урегулированы в самое ближайшее время.
Инициатива обязательного перехода на технологии информационного моделирования для застройщиков – часть фундамента для глобальной трансформации отрасли, убеждена
Однако, ни сейчас, ни к 1 июля ни один из регионов всё-таки не будет на 100% готов к такому переходу, соглашается она с коллегами.Марина Толстошеева, эксперт в области управления недвижимостью и развития бизнеса.
«Отечественное программное обеспечение все еще достаточно сырое, - поясняет г-жа Толстошеева. – Поэтому, скорее всего, переход состоится, но пока больше де-юре. Де-факто же многое еще будет долгое время дорабатываться, и выполняться в полуавтоматическом режиме. При этом, если после фактического перехода не будет принят некий тестовый период, позволяющий постепенно адаптироваться к новым условиям, это может привести к быстрому нарастанию различного вида задержек вплоть до остановки бизнес-процессов. Да, основные игроки в лице крупнейших застройщиков готовы. Но сказать, что они полностью перешли на ТИМ-модель, нельзя: по-прежнему используется западный софт, отказаться от которого в середине начатого проекта достаточно проблематично. Новые пилотные проекты уже пробуют запускать на отечественных платформах, но процесс перестройки и адаптации еще очень далек от завершения».
По словам Николая Козака, управляющего директора по ИТ и цифровой трансформации ДОМ.РФ, многие российские девелоперы уже отказались от иностранного ПО в сфере проектирования и строительства и перешли на аналогичные отечественные ИТ-решения. Тем не менее, процесс импортозамещения в этой сфере продолжается. Учитывая важность этой повестки ДОМ.РФ совместно с порталом СтроимПросто проводит опрос представителей стройиндустрии о применении отечественного программного обеспечения. Результаты лягут в основу исследования рынка ИТ-решений и станут базой для предложений по разработке программ господдержки российских вендоров в сфере строительства и проектирования.
Результаты опроса, а также реестр проектных организаций, применяющих технологии информационного моделирования (ТИМ) в жилищном строительстве, будет представлен на стратсессии «Переход на ТИМ для застройщиков» 11 июня 2024 года. Мероприятие организует ДОМ.РФ при поддержке Минстроя России и Департамента градостроительной политики г. Москвы на площадке Информационно-аналитического центра «Мосстройинформ».
В свою очередь, Мария Томчук, директор по развитию бизнеса и маркетингу «СОДИС Лаб», оценивает степень готовности отрасли к обязательному переходу на ТИМ как высокую. «Этому способствует и развитие отечественных программных продуктов для работы с ТИМ, и активная госполитика по распространению технологии, и обучающие программы для подготовки соответствующих специалистов, - перечисляет г-жа Томчук. - В настоящее время основные сложности связаны с дефицитом квалифицированных специалистов в области ТИМ, необходимостью установления единых подходов к разработке и применению информационных моделей в строительстве, которые должны будут обеспечить новые национальные стандарты Единой системы информационного моделирования».
Эксперт соглашается, что внедрение ТИМ в строительную отрасль в итоге существенно облегчит и улучшит работу игроков.
- Во-первых, ожидается повышение точности расчета бюджета на этапе проектирования благодаря возможности детального моделирования, указывает она.
- Во-вторых, сокращение изменений на этапе строительства станет возможным за счет более проработанной проектной документации и увеличения скорости сдачи-приемки работ через цифровой строительный контроль.
Кроме того, сократится время на получение государственной экспертизы и упрощение процедуры получения проектного финансирования. И, наконец, внедрение ТИМ даст дополнительные конкурентные преимущества на рынке для застройщиков благодаря более эффективному и инновационному подходу к строительству в целом.
О других сложностях и предложениях экспертов по более комфортному переходу отрасли на ТИМ, читайте в нашей следующей публикации.
Евгений Иванов
[1] Постановление Правительства РФ от 05.03.2021 № 331 «Об установлении случая, при котором застройщиком, техническим заказчиком, лицом, обеспечивающим или осуществляющим подготовку обоснования инвестиций, и (или) лицом, ответственным за эксплуатацию объекта капитального строительства, обеспечиваются формирование и ведение информационной модели объекта капитального строительства».
[2] Утверждена Распоряжением Правительства РФ от 27.12.2021 № 3883-р.
[3] Постановление Правительства РФ от 15.09.2020 № 1431 «Об утверждении Правил формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства, состава сведений, документов и материалов, включаемых в информационную модель объекта капитального строительства и представляемых в форме электронных документов, и требований к форматам указанных электронных документов, а также о внесении изменения в пункт 6 Положения о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства». Утратило силу с 01.03.2023.
[4] Письмо Минстроя России от 17.04.2023 № 10629-ОГ/14 «О порядке формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства после 01.03.2023».
[5] Письмо Минстроя России от 27.03.2023 № 16218-НП/14 «О порядке формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства после 01.03.2023».
