Декабрь – традиционное время для подведения итогов и планирования работы в новом году. О том, что произошло в жизни кадастровых инженеров в 2024-м, и что изменится в 2025-м, рассказал Алексей Кораблин.
Если смотреть на изменения в законодательстве, то в сравнении с 2022 и 2023 годами, в 2024 для кадастровых инженеров перемен не так много. Все основные изменения ждут нас в 2025 году.
В 2024 отметим правки в Жилищный кодекс, по которым с 01 апреля 2024 года технический план от кадастрового инженера нужен для завершения перепланировки. Раньше при перепланировке квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме Мосжилинспекция сначала выдавала акт о завершенной перепланировке, и только потом на основании акта мы делали технический план. Теперь наоборот: технический план нужно предоставлять в Мосжилинспекцию до выдачи акта, и Мосжилинспекция по закону сама должна направлять потом технический план в Росреестр.
В Москве к этому добилась своя особенность: изменения в Жилищный кодекс до сих пор не отражены в московском нормативном акте – 508-ПП от 25.10.2011. Поэтому не понятно, в каком момент все-таки реально нужен технический план. У нас на практике были и случаи, когда Мосжилинспекция требовала технический план, и когда выдавала акт «по-старому», без него.
И еще одна московская особенность перепланировок: в согласовании в Москве участвует МосгорБТИ. Мосжилинспекция ориентируется на документы БТИ, а не ЕГРН, как на вид «до перепланировки», а после выдачи акта о завершении работ отправляет его копию в МосгорБТИ.
И по-хорошему, собственнику нужно вызывать сотрудников МосгорБТИ для новых замеров, чтобы внести в документы БТИ изменения, в том числе для того, чтобы при следующем согласовании у объекта был правильный вид «до». Но технический план для внесения сведений в ЕГРН мы должны делать теперь до БТИ. Значит БТИ выйдет на объект уже после внесения новой планировки в ЕГРН.
При этом, учитывая вероятность разницы измерений хотя бы на 1 см линейного размера, такое различие может сказаться на площади +/-0.1 кв.м, тогда планы ЕГРН и БТИ будут различаться. То есть вероятность, что всегда будут разные данные. И если профессиональные участники рынка это понимают и не сильно переживают, то вот конечные собственники от этого могут быть в ступоре.
Еще в 2024 году мы заметили еще более тесную интеграцию органов власти между собой. Межведомственное взаимодействие Росреестра и других органов власти работает уже больше десяти лет, но в этом году, по нашим впечатлениям, оно стало быстрее и регулярнее: если раньше Росреестр отправлял межведомственные запросы только по отдельным объектам, то сейчас почти по каждому.
Чаще всего запросы уходят в органы власти Москвы:
- Госинспекцию по недвижимости,
- Мосгосстройнадзор,
- Мосжилинспекцию,
- МосгорБТИ,
- Москомархитектуру,
- Мосгорнаследие,
- Префектуры административных округов и т.п.
Причем если раньше запросы были в основном конкретные, например, подтвердить подлинность документа, то сейчас бывают и запросы «профилактические», например, проверить фасад объекта. То есть контроль за использованием и строительством объектов стал еще жестче. Еще одна проблема: на время ожидание ответа на запрос регистратор приостанавливает рассмотрение заявления, то есть заявления стали по совокупности рассматривать дольше.
Во-первых, рост государственных пошлин за регистрацию прав минимум в 2 раза и введение пошлин за кадастровый учет в 2025 году. Мы понимаем, что это часть общего тренда на повышение налогов и сборов, но боимся, что это охладит рынок недвижимости и у нас будет меньше работы.
Во-вторых, предполагаемый рост в 50-300 раз стоимости выписок ФГИС ЕГРН. Сейчас выписки из ФГИС ЕГРН стоят символически, от 4 рублей до меньше, чем 1 рубль. Мы сами заказываем их для анализа объектов, еще до заключения договоров на кадастровые работы. Это нужно, чтобы понимать, с чем мы столкнемся, и сможем ли вообще помочь клиенту.
Из-за символической стоимости мы не воспринимаем это как статью расходов.
Но после повышения цен наши расходы на выписки из ФГИС ЕГРН за год составят около 1.5-2 млн. руб. вместо 30-40 тыс. руб. сейчас, и нам придется либо брать с клиентов деньги за анализ, либо закладывать это в цену кадастровых работ. А ведь мы средняя по размерам кадастровая компания, то есть компании с крупным госзаказом должны будут тратить на выписки дополнительно 10-15 млн. руб. и больше.
Мы считаем, что в 2025 году, по крайней мере в первой половине, рынок кадастровых работ ждет спад, поэтому планируем помогать нашим клиентам не только с кадастровыми работами, но и с оформлением земельных отношений, согласованием перепланировок, внесением изменений в ПЗЗ.
Из позитивных планов на 2025 год мы планируем закрепиться в новых для нас направлениях деятельности, которые мы освоили в 2024 году: разработке проектов межевания территории и градостроительных концепций, а также запустить направление лазерного сканирования зданий и сооружений.
