Московский рынок традиционно предъявляет самые высокие требования к качеству проектирования проектов жилой застройки. Чтобы пользоваться спросом, все здания должны быть современными и отвечать пожеланиям самых разных групп потребителей. В условиях сокращения льготной ипотеки одним из стимулов для поддержки спроса может стать адаптация норм регулирования к меняющемуся рынку.
Как неоднократно заявлял мэр Москвы Сергей Собянин, в российской столице не может быть проходных с точки зрения архитектурной концепции зданий. Однако, чтобы создавать уникальные здания, возможно, стоит пересмотреть определенные ограничения для реализации новых девелоперских проектов. Например, существующие нормы заставляют осуществлять посадку зданий часто вопреки здравому смыслу и наперекор градостроительной гармонии.
Одним из первых шагов может стать пересмотр действующих норм инсоляции. Эксперты рассуждают, как это поможет создать уникальные дополнительные возможности для потребителя.
На сегодняшний день существует популярное мнение, что инсоляция жилых помещений является существенно важным условием при реализации жилых проектов. Но изначально понятие инсоляции было введено в строительные нормы еще в 1920-е годы — в рамках борьбы с эпидемией туберкулеза. И на тот момент считалось, что солнечный свет необходим для лечения болезни. Позднее эта идея получила более широкое толкование — что солнечный свет позитивно влияет на психическое состояние человека.
Однако современные исследования в разных странах по теме инсоляции помещений утверждают, что точного научного доказательства влияния на психическое здоровье не существует. Наибольший вклад вносит приём витамина D, который способствует стимуляции нормального психоэмоционального состояния человека. В свою очередь, солнечный свет является сглаживающим фактором, но далеко не решающим. В современном мире с его экологией, воздухом и продуктами потребления одним светом здоров не будешь: нужен и правильный образ жизни, и профилактика болезней и регулярные чек апы.
Согласно последним исследованиям, для профилактики гигиены и борьбы с вредоносными микроорганизмами и такими болезнями, как туберкулёз, грипп, респираторно-вирусные инфекции в жилых помещениях необходимо переходить на более эффективные вспомогательные профилактические средства, такие как современные системы вентиляции, освещения и аэрации.
Так как существующие нормы СанПиН не способны обеспечить чистоту помещений от болезнетворных бактерий и вредных микроорганизмов, поскольку отсутствуют понятия нормы и дозы УФ излучения, нет единых норм по прозрачности окон. Действующие нормы также не учитывают размер помещения. При этом существующие нормы вынуждают осуществлять посадку зданий вопреки здравому смыслу и в нарушение градостроительной гармонии — по сути, нормы ограничивают архитекторов и проектировщиков в реализации новых проектов.
Сегодняшние нормативы по инсоляции играют важную роль в градостроительстве, но часто ограничивают архитекторов. Жесткие требования заставляют проектировщиков создавать однотипные здания и увеличивают затраты на строительство. Эти нормы предотвращают слишком плотную застройку, что важно для комфорта жителей, но могут мешать развитию городов, особенно в условиях дефицита земли.
Перевод норм инсоляции из обязательных в уведомительные может иметь как положительные, так и отрицательные последствия. С одной стороны, это даст архитекторам больше свободы и снизит затраты на проекты. Более смелые и инновационные проекты станут возможны, что уменьшит распространенность типовой застройки. С другой стороны, это может привести к появлению плотной застройки с высокими зданиями, лишенными достаточного солнечного света. В таких условиях ухудшится качество жизни жителей, а городской облик станет менее привлекательным.
Чтобы найти баланс, можно пересмотреть и адаптировать текущие нормы. Например, гибкое регулирование, учитывающее конкретные условия и контекст, позволит сохранить комфортные условия проживания и одновременно стимулировать архитектурные инновации. Такой подход даст возможность городам развиваться более разнообразно и интересно, не жертвуя качеством жизни горожан.
На территории Евросоюза действует единый стандарт EN 13037:2018 «Естественное освещение», содержащий нормы продолжительности инсоляции, согласно которому минимальная продолжительность инсоляции составляет 1,5 часа. При этом даже на месте ранее существовавшего здания строится новый объект или девелопер проводит реконструкцию действующего жилого комплекса, нормы по инсоляции для новых помещений не меняются.
Например, в Германии был в свое время реализован проект «Реконструкция», в рамках которого устаревшее жилье было перестроено в современные здания, отвечающие всем требованиям законодательства. В результате старые дома полностью были переоборудованы на современный манер, при этом уровень инсоляции остался прежним. Подобные проекты могут быть ориентиром для московской программы реновации, которая неизбежно приведет к уплотнению городской застройки и снижению уровня инсоляции в городе.
В свою очередь для Великобритании характерно так называемое право на солнечный свет, или «right to light». Это означает, что любой, кто планирует построить новое здание, должен знать, что такой постройкой он может ограничить количество света, попадающего в жилище соседа, и тем самым снизить уровень естественного света внутри помещения ниже допустимого.
Право на свет, как отмечают ученые Великобритании, всегда имеет две стороны – сторону застройщика, который должен убедиться, что постройкой не нарушает прав соседей, а с другой стороны – им обладают сами соседи, которые заинтересованы в сохранении их права на свет. Однако все подобные ситуации решаются в индивидуальном порядке, а не централизованным нормированием.
В качестве альтернативы ограничивающим нормам инсоляции эксперты видят введение шкалы, по которой степень инсоляции стала бы одной из характеристик квартиры, и покупатель мог бы ее учитывать по собственному желанию при выборе объекта. Не так давно была озвучена разумная инициатива внести информации о продолжительности инсоляции в выписку ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Это позволило бы покупателю иметь представление о жилой площади, в частности, норме и продолжительности инсоляции, и определиться, насколько она соответствует его требованиям и предпочтениям как на первичном, так и вторичном рынке жилья. Если человек практически не бывает дома, то ему будет комфортно купить квартиру, где солнце не бьет в глаза, но при этом ее стоимость будет ниже. В свою очередь если у покупателя большая семья и ему нужны окна на четыре стороны света, то он может определить нужный для себя лот с учетом инсоляции и заплатить за покупку больше.
Такой подход позволит потребителю принимать для себя приемлемое решение, хочет ли он проживать в жилом помещении с нормативно-установленной инсоляцией, с повышенной нормой или с пониженной. Главная инициатива — не отмена, а внесение изменений в существующие нормы касательно вопроса об инсоляции и санации помещений.
Цели осуществлять глухую застройку без солнечного света у девелоперов нет, так как рынок является конкурентным и на нем нет потребительского интереса к объектам, полностью лишенным солнечного света. Такие изменения, а также внесение информации о продолжительности инсоляции в выписку ЕГРН создали бы возможность широкого выбора для покупателя на рынке жилой недвижимости. Это помогло бы покупателям сориентироваться с собственными предпочтениями и ценовой политике жилья, а девелоперам бы позволило лучше планировать реализацию своих проектов.
Более того, в дальнейшем это помогло бы решить проблему с апартаментами — ведь этот сегмент возник изначально возник из-за несоответствия части проектов нормам по инсоляции. При этом покупатели воспринимают такие объекты как жилые и приобретают их для постоянного проживания. Введение новой шкалы инсоляции позволило бы покупателем апартаментов получить все возможности, доступные покупателям жилья, включая оформление постоянной регистрации и доступ к социальной инфраструктуре.
