Ключевым инструментом оценки рентабельности девелоперского проекта на разных стадиях его развития является финансовая модель проекта. Она отвечает на целый комплекс вопросов:
- целесообразно ли приобретать земельный участок за предлагаемую цену,
- какая стоимость участка является условно «проходной» с учетом возможностей конкретного девелопера.
Выполняется анализ чувствительности модели к рыночным рискам. Базовая модель состоит из доходной и затратной части. На каждом этапе проекта допустима разная детализация параметров, входящих в доходный и затратный блок модели. И, соответственно, вводные данные на определенных этапах необходимо детализировать и уточнять.
Департамент консалтинга bnMAP.pro разработал дорожную карту по каждому из этапов реализации проекта – какие исследования необходимы, для чего они нужны и что в себя включают.
1. Для получения кредита под проект девелопер, помимо собственных расчетов финансовой модели, нередко запрашивает аналитическое заключение для банка у консалтинговой компании в сфере недвижимости. Мнение экспертов позволяет подтвердить или скорректировать собственные расчеты и, в итоге, снизить риски проекта.
Типовое заключение для банка обычно включает:
- Анализ расположения и SWOT-анализ рассматриваемого участка;
- Анализ целевого рынка недвижимости и прогноз развития в среднесрочной перспективе;
- Конкурентный анализ (качественные и ценовые параметры);
- Стратегия ценообразования, включающая рекомендации по ценам реализации квартир (и других форматов недвижимости) на старте продаж и построения плана-графика реализации;
- Аналитическое заключение, построенное на многофакторном анализе, направлено на аргументированное представление о доходной составляющей проекта.
2. Оценка рыночной стоимости земельного участка. Подтвержденные консультантами данные по доходной части проекта позволяют корректно рассчитать/ подтвердить рыночную стоимость земельного участка. Обычно девелопер формирует упрощенную финансовую модель (используемую департаментом развития компании), указывает приемлемые параметры доходности и получает расчет предельной стоимости земельного участка.
3. Разработка маркетинговой концепции проекта формируется на основании маркетингового анализа и позволяет ответить на вопросы:
- Кто покупатель (целевая аудитория)? Формируется портрет и предпочтения целевой аудитории проекта.
- Что строим (продукт), как оптимизировать затраты? Какие параметры перспективного жилого комплекса являются базовыми (необходимый минимум), какие дополнительные характеристики жилого комплекса повиляют на выбор покупателя, а какие составляющие концепции можно оптимизировать/ упростить.
- Как позиционируем и продаем? Стратегия позиционирования и стратегия реализации.
Следующим шагом является формирование маркетингового задания на проектирование со всеми необходимыми количественными параметрами (входит в ТЗ на проектирование, формируемое Службой тех.заказчика или руководителем проекта).
Разработать маркетинговую концепцию и сформировать продукт эффективнее с привлечением специалистов: это быстрее, дешевле, а также эти данные можно использовать для банка, акционеров, внешних инвесторов.
4. Уточнение затрат на СМР (могут привлекаться внешние проектные организации), проведение тендеров и закупок по работам/услуга/материалам.
Все рассмотренные процессы и работы непосредственно влияют на затратную и доходную части проекта. От правильности выбора земельного участка, точности прогнозирования целевого рынка, корректного учета базовых параметров проекта, оптимального подбора подрядных организаций, эффективности закупок, и (самое главное!) эффективности команды проекта будет зависеть итоговый финансовый результат.
Основными инструментами получения необходимых для проекта данных (в том числе цифровых) и снижения рисков является собственный опыт компании-девелопера, привлечение высококвалифицированных специалистов в команду проекта, привлечение внешних экспертов-консультантов.
