Не секрет, что переход российской стройотрасли на информационное моделирование во многом обусловлен позицией государства. Регулятор методично и последовательно продолжает применять комплекс мер, которые должны упростить и ускорить внедрение цифровых инструментов на всех этапах жизненного цикла ОКС.
На фоне отмены льготной ипотеки изрядно подсевший на господдержку российский девелопмент практически оставил без внимания две важные даты:
- с 1 июля использование технологий информационного моделирования (ТИМ) стало обязательным для застройщиков многоквартирных домов и подрядных организаций, выполняющих городские проекты;
- с 1 сентября вступило в силу Постановление Правительства РФ №614 «Об утверждении Правил формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства».
Для понимания общей ситуации стоит заметить, что в большинстве других развитых стран цифровизация отдана в ведение общественным негосударственным объединениям и коммерческим компаниям.
Однако российские реалии свидетельствует, что нам разумное давление на бизнес необходимо, и только благодаря мерам, предпринятым государством, на сегодняшний день отечественные крупные проектные компании уже перешли на ТИМ в полном составе.
Буквально на глазах меняется и запрос со стороны заказчиков — в 2024 году они просят уже не чертежи, а модель. Все это значит, что рынок активно формируется, и сегодня ситуация с внедрением ТИМ в России во многом лучше, чем в других странах.
Однако до заветной цели — цифровых двойников городов — еще очень далеко, поскольку процесс удалось разогнать пока только в столице, а общефедеральные результаты гораздо скромнее. По данным ДОМ.рф число застройщиков, работающих с ТИМ, в первом полугодии 2024 года по данным выросло на 17% и достигло 878. Всего с ТИМ работают около 21% застройщиков в 54 регионах.
Обязательный переход на ТИМ с 1 июля, безусловно, стал дополнительной нагрузкой на бизнес, ведь приходится осваивать новый функционал и организовывать передачу результатов на внешние ресурсы для взаимодействия с госорганами.
Однако многие крупные застройщики оптимистично заявляют о том, что были давно готовы к новой — цифровой — реальности рынка недвижимости. IТ-директор ПИК Глеб Чернякин рассказывает: «ПИК была одной из первых компаний в отрасли, которая увидела перспективы в информационном моделировании и начала внедрение технологии ещё в 2016 году.
Сегодня создание цифровой модели — необходимый и базовый этап при реализации проектов ПИК. Более 95% всех объектов, будь то жилой дом, школа или детский сад, проектируются с помощью информационного моделирования. Поэтому компания была полностью готова к постановлению, вступившему в силу 1 июля. Обновленные регламенты могут стать драйвером развития для всей отрасли».
С ним соглашается Александр Панькин, руководитель дирекции технологий информационного моделирования группы «Самолет»: «Пилотный BIM-проект в "Самолете" был реализован в 2017 году, а уже в 2024 году такие решения используются на всех этапах работы — поиск площадки, оценка экономики строительства, проектирование, закупки и строительство.
Применение информационной модели в строительстве дает огромный положительный, в том числе экономический, эффект: соблюдение плановых сроков реализации проекта, повышение качества строительства, снижение трудозатрат, контроль себестоимости… Например, качественная проектная документация, сформированная из цифровой информационной модели (ЦИМ), приводит к получению менее 3% "изм" — изменений в документации — на проект. За 2023 год в «Самолете» на 5,5 млн кв. метров спроектированного жилья всего 7 коллизий вернулись в виде "измов".
Также использование ТИМ позволяет точнее и на 50% быстрее формировать ведомости объемов работ и материалов. Это достойный результат, но "Самолет" не планирует останавливается: в ближайших планах сократить время цикла проверки до одного дня и автоматизировать формирование внепланового отчета по запросу проектировщика на сервере».
«Применяя ТИМ с грамотно сформулированными алгоритмами, мы уже много лет существенно минимизируем количество ошибок и одновременно работаем над большим количеством проектов без потери качества и с прогнозируемой себестоимостью этих проектов, — подтверждает Глеб Чернякин. — Сейчас в компании есть собственные цифровые продукты, которые отвечают за управление строительством, заселением и обслуживанием домов, закупку строительных материалов, работу с документами и подрядчиками».
Есть на рынке и компании, в которых технологии информационного моделирования использовались с момента основания. «Возможно, наш опыт окажется уникальным, но технология BIM применяется в компании ASTERUS с момента основания, причем на всех этапах реализации девелоперского проекта – от проектирования до эксплуатации готовых объектов, — комментирует Александр Страмцов, руководитель отдела BIM технологий ASTERUS.
В настоящее время IT-специалисты ASTERUS замоделировали уже более 1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости: жилой район ALIA с жилыми корпусами и даже элементами озеленения, один из крупнейших в Москве спорткомплексов "Чкалов Арена", крупнейший в России бизнес-парк класса А и историческую застройку бывшего завода "Кристалл"».
Однако, говорить о том, что внедрение ТИМ проходит гладко и безболезненно для рынка, конечно, было бы неправильно. Применение цифровых двойников требует нового подхода, а некоторые привычные девелоперам схемы работы становятся просто невозможными.
Прежде всего — информационная модель может полноценно функционировать и быть эффективной только в условиях прозрачности всех процессов и строгой трудовой дисциплины всех сотрудников. Безалаберность, халатность, коррупция — все это несовместимо с ТИМ. На всех этапах — работа с земельным участком, расчет экономики проекта, сметы закупок, проектирование, работа с подрядчиками — ТИМ дает возможности точных и прозрачных расчетов.
Более того, с помощью ТИМ можно использовать алгоритмы на больших данных, используя статистику предыдущих проектов по разным видам работ. Девелопер может оценить риски по сложным моделям — это отрывает отличные перспективы для типовых проектов. А это значит, необходимо аккумулировать большие данные, и задача эта глобальная, которую, возможно, должен взять на себя Минстрой.
Многие застройщики указывают на недостаточность и противоречия в формирующихся буквально в реальном времени нормативных документах. Александр Панькин обращает внимание на регламентирование ЦИМ — цифровой информационной модели, которая представляет в цифровом виде физические, функциональные и прочие характеристики объекта, т.е. фактически это документация по объекту в электронном виде.
Кроме сырого законодательного регулирования застройщики знают еще два серьезных фактора, которые сдерживают внедрение ТИМ на уровне реального сектора: отсутствие сильного, отвечающего всем потребностям рынка отечественного софта и дефицит кадров. По мнению экспертов отрасли потребуется еще 3-4 года, чтобы отечественные аналоги догнали и, возможно, перегнали продукты Autodesk. Кадровый голод — еще более сложная задача.
На академическое образование в краткосрочной перспективе ставок делать не стоит по понятным причинам, поэтому крупные девелоперы растят и обучают нужные кадры самостоятельно.
Зрелый и самодостаточный бизнес понимает, что адресовать все эти проблемы регулятору, занимая в большинстве случаев выжидательную позицию, решение не самое лучшее. Однако бОльшую часть застройщиков пугают сопутствующие расходы и весьма непрозрачная перспектива монетизации внедрения ТИМ. А недостаточная мотивация и отсутствие стратегического понимания дальнейшего развития стройотрасли сильно тормозят цифровизацию. Как пример — созданием собственных или хотя бы тестированием программных продуктов от отечественных вендоров озаботились, к сожалению, немногие.
«Часто, когда говорят о внедрении BIM, делают упор на то, что эти технологии ведут к сокращению трудозатрат на этапе проектирования. Это не совсем верно, — объясняет Александр Панькин. — По факту, трудозатраты на проектирование даже несколько увеличиваются, но в целом на всем девелоперском цикле использование BIM дает огромный эффект, но для этого необходимо выстраивать применение модели на всей цепочки строительства. «Самолет» накопил большой опыт в области применения технологий информационного моделирования, которым готов делиться с участниками рынка, так как цифровизация строительства позволяет повышать качество продукта и управлять себестоимостью и сроками, а, следовательно, она очень важна и нужна для развития отрасли».
«Конечно, пока рано подводить даже первые итоги, для этого прошло еще слишком мало времени. Участники рынка пока ожидают уточнения и детализации текущих государственных нормативов по ТИМ, так как сейчас они сформулированы довольно абстрактно, — комментирует Александр Страмцов. — но мы готовы предоставлять информационные модели.
Когда большинство девелоперов будет использовать ТИМ без кавычек, это позволит открыть перспективы для планирования в масштабах города. Цифровая модель Москвы даст возможность оценивать влияние отдельных девелоперских проектов на всю городскую инфраструктуру, осуществлять зонирование, планировать нагрузку на инженерные сети, проводить расчет трафика и многое другое».
Как бы сложно не было на первых этапах — технологии информационного моделирования уже стали реальностью строительной отрасли России, и процесс внедрения будет только ускорятся. Что произойдет с ТИМ в ближайшие годы?
«В ближайшие два года развитие технологий информационного моделирования в России охарактеризуется ускорением разработки и обновления стандартов, правил и требований к информационным моделям, обеспечит единство подходов и принципов работы с ними, — комментирует Роман Гнездилов, начальник Управления цифровизации градостроительной деятельности Департамента градостроительной политики Москвы.
Внедрение современных интеллектуальных технологий на строительных площадках и в процессе эксплуатации объектов приведет к более широкому применению цифровых двойников, датчиков и систем мониторинга. Это, в свою очередь, значительно повысит эффективность, безопасность и качество как строительства, так и последующей эксплуатации зданий. Таким образом, интеграция этих технологий станет ключевым фактором в трансформации строительной отрасли, создавая новые возможности для оптимизации процессов и повышения уровня безопасности на всех стадиях жизненного цикла объектов, — заключил Роман Гнездилов».
Безусловно, со временем все более доступным станет цифровое оборудование, использующееся непосредственно на стройплощадке и на строительной технике, которое работает в увязке с информационными моделями. Все активнее будут использоваться облачные решения, которые позволяют не вкладываться в собственную «железо» и ПО.
Если говорить о долгосрочной перспективе, то постепенно ТИМ станет востребованным и на этапе эксплуатации, то есть станет инструментом управления всего жизненного цикла ОКС. Например, адаптивные системы энергосбережения, когда единый контур теплоносителя охватывает все здание, регулирует и перераспределяет температуру между всеми помещениями в МКД. Такая эксплуатация возможна только на основе ТИМ-модели, которая изначально получена от проектировщика.
Автор: Надежда Каннуникова
