С организатором Всероссийского форума «Лучшие продуктовые решения и тренды недвижимости» из серии FORCITIES, основателем Школы Девелопера, директором по развитию и консалтингу KEY CAPITAL Эвелиной Ишметовой мы поговорили о том, как трансформируется рынок городской недвижимости, какие основные тенденции характерны для него сегодня и каковы перспективы развития российских городов в ближайшие годы.
Эвелина, в конце мая пройдет уже восьмой по счету Всероссийский форум из серии FORCITIES, организатором которого неизменно выступает Школа Девелопера. Расскажите немного об истории создания форумов — как вы находили единомышленников, как завоевывали доверие рынка?
Концепция наших форумов не меняется и отражена в названии: FORCITIES — лучшие решения для городов. Сначала мы проводили форумы отдельно для жилого и коммерческого секторов, по два в год, всего четыре форума ежегодно. Но настал момент, когда жилая и коммерческая недвижимость стали настолько взаимосвязаны, взаимоинтегрированы друг с другом, что обсуждать их отдельно стало неактуально. Более того, правильнее стало рассматривать тренды и кейсы комплексно, собирать истории и о жилых и о коммерческих проектах на одной площадке, чтобы знакомить нашу аудиторию друг с другом и давать возможность создания таких взаимозависимых, дополняющихся энергетически сильных проектов. И именно так мы находили единомышленников, так — от форума к форуму — мы завоевывали доверие рынка. И сейчас мы тщательно следим за тем, чтобы спикерами на наших форумах были люди, которые глубоко в профессии, в рынке, которые реализовали не один проект и готовы об этом откровенно рассказать. То есть мы постоянно отслеживаем актуальную повестку, мониторим и отбираем самые интересные и перспективные новые проекты на рынке и даем возможность микрофона только тем, кто реально классно рассказывает о своих удачах и, кстати, о своих неудачах тоже — ведь рынку интересен любой ценный опыт.
Все эти годы на своих площадках форумы FORCITIES собирали самые интересные практики и самых прогрессивных экспертов. Между тем рынок за это время пережил много потрясений: бесконечные санкции, пандемию коронавируса, отток рабочей силы, в том числе высококвалифицированных кадров... Оглядываясь назад, как вы оцениваете произошедшие со строительной отраслью изменения, в какую сторону она трансформировалась?
Очевидно, сейчас российская строительная индустрия переживает период укрупнения отдельно взятых компаний. Это происходит и на законодательном уровне, и на финансовом уровне, и результаты этой тенденции мы видим в том, что компании начинают заниматься более масштабными проектами, выходящими за рамки одной компетенции.
Например, многие застройщики жилья диверсифицируются и стремятся попасть в проекты комплексного развития территории, я предпочитаю называть их проектами комплексного освоения территории — КОТы. Это проекты, где в принципе невозможна просто ковровая застройка территории каким-то одним видом недвижимости, даже если это популярные сейчас МКД с первыми коммерческими этажами. При комплексном освоении застройщик имеет дело с созданием новых районов города или даже можно сказать — созданием минигородов. Поэтому остро встает вопрос о правильном балансе и распределении функций, о долгосрочных драйверах развития этой территории, которые позволят ему не просто удовлетворить спрос, но и дадут потенциал развития, как минимум, на ближайшие 10-15 лет.
При комплексном освоении необходимо создать центр притяжения, а может быть и несколько точек притяжения, ради которых люди будут переезжать сюда, и которые будут актуальны еще много лет, а может быть и десятилетий. Вот это уже вопрос комплексного урбанистического подхода к развитию территорий. Большинство наших девелоперов впервые сталкиваются с такими вызовами. Это новый интересный виток рынка, и я считаю, что Школа Девелоперов и наши форумы FORCITIES максимально экспертно погружены в эту повестку.
Какие самые интересные слияния и поглощения, совместные проекты, коллаборации, идеи сотрудничества, свидетелем которых вы были, вам запомнились больше всего? Самая известная история успеха, на ваш взгляд?
Я всегда с интересом слежу за тем, как игроки отрасли выходят в новые для себя сегменты. Когда компания, которая ранее занималась, например, туристическим сегментом, или гостиничным бизнесом, вдруг начинает экспериментировать в строительстве — это всегда новое видение, свежая кровь, такие компании всегда привносят в сегмент что-то необычное. Например, когда застройщики жилья начинают строить производственно-складские комплексы, или какие-то кампусы, или спортивные объекты. На этот раз, на VIII форуме FORCITIES, таким кейсам у нас будет посвящена отдельная сессия под названием «Доход от проекта х 2». На ней мы будем говорить не только о том, как подобные интеграции влияют на повышение доходности жилья в таких проектах, но и о том, какие возможности дают девелоперу коллаборации с государственно-частными партнёрствами. То есть как девелопер зарабатывает себе репутацию, имидж, и что если застройщик планирует долго работать в том или ином городе, он, конечно, должен принимать участие в подобных проектах. При этом в таких сложных проектах необходима грамотная расстановка финансовых приоритетов, поэтому тема эта сегодня актуальна, ведь таких примеров становится все больше и больше. Поэтому на этот раз мы решили показать их в рамках отдельной сессии.
Как вы считаете, какую роль на рынке сегодня играют государственные институты: решаются ли вопросы излишних административных барьеров, упрощаются ли процедуры? Можно ли назвать эффективным регулирование отрасли? Какие негативные аспекты еще стоило бы нивелировать, на что регулятору стоит обратить внимание?
Очевидно, что государственные институты влияют на рынок все больше с каждым годом. И это уже не вопрос административных барьеров, а, скорее, прямое участие государственных или окологосударственных структур в девелоперском рынке. То есть многие застройщики сегодня так или иначе имеют государственное участие. У нас есть ДОМ.РФ, у нас есть ВЭБ.РФ, у нас есть «ПроГород» — такие структуры, которые называют себя master developer и как бы претендуют на коммерческую функцию, но на самом деле в первую очередь они, конечно, нацелены на регулирование и оживление рынка в своих сегментах. Думаю, что коллаборации застройщиков с такими структурами — это хорошо, это нормальное развитие отрасли.
Как известно, с 1 июля 2024 года вступает в силу постановление об обязательном применении ТИМ и цифровых двойников зданий при строительстве с участием госбюджета. Как вы оцениваете готовность рынка к этому? Как вообще изменилась отрасль в последние годы на фоне внедрения цифровизации? Если в этих условиях шанс выживать и развиваться у небольших строительных компаний?
Мы сегодня переживаем исторический период для всей отечественной строительной отрасли, когда речь идет уже не о цифровых двойниках зданий, ни об умных домах, а о целых умных городах, полномасштабной цифровизации городского пространства. Это революционный качественный скачок развития в сфере градостроительства и урбанистики, результатом которого станет совсем иная реальность — комфортная, безопасная жизнь в наших современных городах.
Но при всем этом, мне кажется, что застройщики поделились сейчас на два типа компаний. Первые, которые занимают примерно 80% рынка, двигаются в сторону стандартизации своих проектных решений — это такие лидеры как ПИК, Самолет, ФСК и многие другие компании, роль которых обеспечить население страны современным жильем, которое отвечает всем стандартам и требованиям. А вот 20% рынка занимают компании, для которых каждый новый создаваемый проект уникален. Как правило, такие компании работают либо в одном регионе, либо даже в нескольких регионах сразу, но при этом каждый раз создавая что-то особенное, нестандартное, запоминающееся. Я уверена, и те и другие найдут своего покупателя, свою целевую аудиторию. Ведь далеко не всем нравятся стандартизированные проектные решения, и всегда будут находиться люди, готовые платить за уникальные продукты. И я считаю, что это нормально и даже очень здорово, что на рынке остается место камерным компаниям со своими идеями и подходами.
