Проекты комплексного развития территорий в Москве и других городах не только обогнали все предыдущие инструменты, но продолжают в режиме реального времени изменять городскую ткань, экономику и общество. «СтроимПросто» продолжает серию аналитических материалов, посвящённых влиянию КРТ на города и страну.
Уже сейчас объемы проектов КРТ обогнали все предыдущие инструменты развития, такие как РЗТ и КОТ, соглашается Леонид Волох, генеральный директор, соучредитель Lynks Property Management. «Первый договор о КРТ в Москве был заключен в июле 2020 года на проект в производственной зоне «Октябрьское поле», площадью 5,92 га, в этом году он завершается, - вспоминает эксперт. – И вот – спустя всего четыре года – в Москве реализуются уже более 200 проектов КРТ общей площадью около 2,7 тыс. га, что в будущем создаст около 200 тыс. рабочих мест».
До конца же года, по поручению мэра Москвы Сергея Собянина, планируется завершить и формирование основных проектов КРТ, добавляет Сергей Болдырев, акционер, председатель совета директоров BMS Development Group. Более 260 проектов КРТ реализуется и в Подмосковье, сообщает Жанна Махова, директор по продукту MR Group. Всего же по стране прорабатывается порядка 1200 проектов КРТ площадью 31 тыс. га, с градостроительным потенциалом более 215 млн кв. м, включая 155 млн кв. м жилья.
«Это проекты разных стадий строительной готовности: не только жилая застройка и реновация, но и общественно-социальные объекты, а также производство, - поясняет Владимир Щекин, основатель Группы Родина. - И власти городов понимают эффективность этого инструмента. КРТ позволяет преобразовывать такие локации в точки роста. Активное строительство возвращает эти территории в экономику, а также позволяет улучшать социальную обстановку не только в самом месте, но и в имеющемся жилом фонде».
Одна из национальных целей проекта «Жилье и городская среда» заключается в увеличении количества городов с благоприятной средой для жизни до 894 к 2030 году, напоминает г-н Щекин. По индексу качества городской среды уже в 2023 году мы должны были вывести 80% агломераций России в «зеленую зону», но пока идем с отставанием - по состоянию на сегодня таких только 68%. По подсчетам «Института экономики города», к 2030 году прирост жилищной обеспеченности будет определяться, в том числе, уровнем выбытия жилфонда в рамках КРТ-проектов. Следовательно, объем КРТ будет только увеличиваться, констатирует эксперт.
Комплексное развитие территорий изначально рассматривалось как победа общественных интересов над частными, ведь проект в большей степени ориентирован на нужды жителей конкретной местности, а не интересы отдельных частных лиц или компаний, подчёркивает Андрей Софронов, управляющий партнер ITEM.
В мировом масштабе Леонид Волох называет топ-3 мегапроектов КРТ и смежных проектов:
-
Район Пальма Джумейра в Дубае – выдающееся достижение архитектуры и инженерии, рукотворный остров у побережья Дубая, построенный в форме пальмы. Проект был задуман в 1990-х годах как туристическая локация в попытке увеличить протяженность береговой линии Дубая.
Сегодня Пальма Джумейра — это образец роскошной пляжной жизни: элитная недвижимость, резиденции, отели и уникальные в своём роде виллы на первой линии. -
Город Лусаил в Катаре примечателен тем, что в 2002 году правительство разрешило иностранцам приобретать недвижимость в этом районе, что вызвало настоящий инвестиционный бум. В 2013 году компания Qatar Diar приобрела 80% земельных участков Лусайла, который стал высокотехнологичным городом.
- Из-за постоянной жары здания и дороги охлаждают с помощью обширной сети водоснабжения с холодной водой, что помогает снизить выбросы углекислого газа.
- Для строительства использовали максимальное количество переработанных материалов, а поддержка местных производств сократила углеродный след от транспортировки.
- Общественный транспорт в Лусаиле исключительно экологичный, с зарядным хабом для 500 электробусов, работающим на солнечной энергии. Город не стоит на месте и продолжает развиваться.
-
В свою очередь, Сингапур лидирует в области экологичного строительства и стремится стать климатически нейтральным «городом природы» к 2030 году. В рамках «Зеленого плана 2030» город планирует высадить миллион деревьев, сократить потребление энергии и воды, а также рекультивировать неиспользуемые земли.
Парк Бишан-Анг Мо Кио, созданный Ramboll Studio Dreiseitl – зеленый оазис площадью 65 гектаров расположен среди многоэтажных зданий и известен своими «супердеревьями» – стальными конструкциями высотой до 50 метров, обвитыми растениями. Подвесная тропа на высоте 22 метра соединяет два супердерева, открывая захватывающий вид на окрестности и на две охлаждаемые оранжереи, которые возвышаются над парком, как гигантские стеклянные черепахи.
Жанна Махова в качестве наиболее интересного зарубежного примера КОТ и смежных проектов приводит реновацию промышленных территорий Рурской области в Германии.
«Когда-то этот регион был центром тяжелой промышленности, но со временем за шахтами и заводами закрепился статус депрессивных, - поясняет она. - Благодаря программе КРТ, реализованной в Рурской области, бывшие индустриальные объекты трансформировали в креативные кластеры, музеи и парки. Проект не только вдохнул новую жизнь в регион, но и привлек инвестиции, создал новые рабочие места и повысил туристическую привлекательность».
Один из крупнейших проектов комплексного развития территории (КРТ) в мире реализуется и в Южной Корее, добавляет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. Уже более двадцати лет в этой стране на пространстве, отвоеванном у Желтого моря, строится высокотехнологичный город Сонгдо, соединенный с материком двенадцатикилометровым мостом. Все здания коммерческой недвижимости здесь связаны между собой единой инженерной сетью и могут управляться из одного центра, что значительно снижает затраты при эксплуатации. При этом озеленение нельзя назвать сильнейшей стороной Сонгдо. Открытый в корейском «умном городе» парк имеет относительно небольшую площадь для проекта на полмиллиона жителей – 40 га.
«Проекты КРТ возникают, когда город и сообщество чётко и синхронно осознают, что для каких-либо локаций требуются системные преобразования, - резюмирует Георгий Тюгаев, глава архитектурного бюро HADAA. - Обычно это происходит в силу объективных урбанистических процессов и событий. В качестве яркого международного примера можно привести освоение и застройку земель вдоль бывшей берлинской стены. Во время долгого существования блокационной зоны между двумя идеологиями данные земли замерли в развитии в отличие от остальных территорий города. После падения границ и комплексной работы с высвободившимся пространством на месте стены теперь достаточно развитые и синхронизированные с окружающим контекстом, коммерчески привлекательные зоны».
«Но, что интересно, практика «соучаствующего проектирования» в России куда популярнее, чем в Европе: решение о дальнейшем развитии территории принимается с учетом мнения большинства жителей, невзирая на выгоду и блага меньшинства, то есть крупных инвесторов и девелоперов, - размышляет Андрей Софронов. - Достаточно вспомнить, как застраивались крупные советские города. Если бы не реализовывались проекты ревитализации, которые сегодня называют КРТ, то в центре Москвы до сих пор бы стояли деревянные дома. И это касается любого советского города, который развивался на месте старого. Проекты КРТ существенно влияют на архитектуру и удобство города, позволяя интегрировать современные технологии и подходы в градостроительство».
То, как именно КРТ меняет городскую ткань, можно раскрыть через понятие мастер-плана, предлагает Георгий Тюгаев. Мастер-планирование предполагает, что для вновь осваиваемой либо уже существующей городской территории формируется детальная и долгосрочная стратегия развития. Речь идет об экономических, градостроительных, социокультурных и других аспектах. Комплексность в данном контексте используется не просто для красоты терминологии, а является определяющим фактором эффективности планирования и создания привлекательной среды. То же самое можно сказать и о КРТ, базирующемся на сходных принципах и механизмах, но в несколько уменьшенном масштабе.
Так, в градостроительной науке есть термин – тактический урбанизм, обозначающий малозатратные мероприятия, направленные на улучшение городской среды. А КРТ можно упрощенно обозначить как «тактическое мастер планирование», где работа ведется не на огромных территориях с их полным переформатированием, но решаются комплексные вопросы районного масштаба, поясняет эксперт.
Если говорить о московском опыте, то бурное развитее формат КРТ получил с началом программы ревитализации «серого контура» и старых промзон столицы. Когда-то они существовали на окраинах, но с расширением городской ткани переместились во внутренний периметр.
С одной стороны, они характеризуются избыточными размерами, закрытостью, устаревшими форматами производств и низким КПД использования земельного ресурса. С другой – эти локации тесно интегрированы в структуру агломерации, подключены к транспортным узлам и соседствуют с высоко урбанизированной средой со множеством жителей. Совокупность данных факторов означает и назревшую необходимость, и широкие возможности по преобразованию подобных локаций.
Именно создание бесшовной комфортной среды и её преобразование – главная цель применения инструмента КРТ; базовый тактический и локальный драйвер развития отдельной взятой территории.
Механизмы реализации КРТ постоянно совершенствуются: разрабатываются единые стандарты, типовые решения и договоры, унифицированные форматы электронных документов и многое другое, подчёркивает Леонид Волох.
В частности, учтена возможность подготовки проектной документации параллельно с мероприятиями по образованию земельных участков, что позволяет сократить инвестиционно-строительный цикл, как минимум, на год.
КРТ способствуют формированию жилой среды в концепции пятнадцатиминутного города или формата «город в городе», где все необходимое для жизни находится в пешей доступности, включая место работы. Этот тренд вызывает интерес у инвесторов и будет актуален в долгосрочной перспективе, убеждён г-н Волох.
«Говоря об итоговом влиянии КРТ, стоит отметить повышение качества жизни на этих территориях благодаря строительству нового современного жилья, общественно-деловых пространств, инфраструктуры, - перечисляет Владимир Лящук, заместитель директора отдела исследований рынка CORE.XP. - В результате, можно ожидать увеличения количества населения, числа рабочих мест, экономического роста. Например, в Москве эффект от КРТ – создание более 763 тыс. новых рабочих мест».
Продолжение – в наших следующих публикациях.
Евгений Иванов
