Роль кадастрового инженера в девелоперских проектах

Алексей рассказывает, как кадастровые компании могут упростить застройщику реализацию объектов недвижимости.

Профессия кадастровый инженер существует в России уже 15 лет, и об их работе написано уже немало. Но до сих пор даже в отраслевом сообществе многие не до конца понимают возможности и компетенции кадастрового инженера в реализации девелоперских проектов.

Главная задача кадастрового инженера – подготовить документы, которые без нареканий и возвратов прошли бы кадастровый учет в Росреестре. А чтобы технические или межевые планы кадастрового инженера прошли учет, исходно-разрешительная документация в них должна быть сделана четко и без ошибок.

То есть кадастровый инженер — это человек, который больше всех заинтересован в том, чтобы на всех этапах девелоперского проекта у вас были правильно оформленные документы, поскольку затягивание и бесконечные правки по замечаниям Росреестра напрямую влияют на оплату его труда.

При этом он одновременно и выполняет замеры, и анализирует их расхождения с проектом, и анализирует последствия этих расхождений, и проверяет комплектность и соответствие формальным требованиям исходно-разрешительной документации. То есть он и инженер, и юрист, и сам себе служба технического заказчика.

За 11 лет работы со строящимися объектами компания «КОР» побывала во многих ситуациях, когда из-за какой-то неточности в оформлении документов, допущенной на ранних этапах проекта, приходилось срочно корректировать исходно-разрешительную документацию за несколько дней до планируемого ввода в эксплуатацию. Поэтому теперь наша основная задача – избежать таких ситуаций. Считаю, чем раньше кадастровый инженер начнет принимать активное участие в проекте, тем больше шансов, что на основных этапах ОКС не возникнет неожиданных проблем.

Итак, чем же может помочь застройщику кадастровый инженер?

На этапе поиска и анализа земельного участка кадастровый инженер может провести аудит земельного участка в той части, которую не видно в ПЗЗ или ГПЗУ:

• Сделать геодезическую съемку и проверить соответствие фактической границы земельного участка границе по ЕГРН, чтобы сразу понять, где реально можно будет строить. По нашей практике внутри МКАД границы расходятся минимум на 1-2 метра в 90% случаев.
• Проверить расположение объектов капитального строительства на земельном участке: выходят ли они за границы участка, как соответствуют координатам в ЕГРН, есть ли самовольные пристройки или надстройки, есть ли незарегистрированные объекты.
• Оценить, есть ли с учетом вышеперечисленного основания для приостановления или отказа в регистрации нового договора аренды земли, есть ли риски попасть в 819-ПП после выхода Госинспекции по недвижимости.
• Проверить, есть ли в сведениях ЕГРН объекты-дубли или «актуальные незасвидетельствованные» сведения, которые могут помешать, например, регистрации ипотеки на земельный участок или получению ГПЗУ.
• Разобраться, нужно ли уже сейчас уточнять границы земельных участков, «привязывать» к земельным участкам объекты, координат которых нет в ЕГРН.

На этапе разработки документации по планировке территории кадастровый инженер проверяет, чтобы проект планировки или проект межевания ушел на утверждение в таком виде, чтобы потом в Росреестре можно было образовать на его основании земельные участки так, как это была задумано:

• Контролирует соответствие координат границ будущих участков границам текущих в ЕГРН (увы, мы в своей практике видели даже перепутанные местами оси X и Y).
• Проверяет соответствие площадей участков и их координат. Например, у нас был случай, когда из-за округления площадь участка по координатам была на 20% больше, чем в текстовой части проекта планировки. По закону о регистрации это основание для приостановления кадастрового учета, и нам пришлось утверждать изменения в проект планировки.
• Проверяет способы образования земельных участков, потому что разработчики ПМТ и ППТ, увы, редко отличают раздел от раздела с сохранением, а для ДГИ и Росреестра это важно.

На этапе образования земельных участков и оформления земельных отношений кадастровый инженер:

• Делает свою непосредственную работу по подготовке межевых планов.
• До этого анализирует сведения ЕГРН и план реализации проекта, и ищет рациональные способы, как образовать земельные участки за счет меньшего количества действий: меньше межевых планов, меньше обращений в ДГИ за распоряжениями, меньше согласований границ.
  Цель — сократить сроки реализации проекта, или, как минимум, дать вам понимание реальных затрат времени. Например, мы заметили, что застройщики в своих дорожных картах часто забывают про этап согласования границ с правообладателями смежных участков.

На этапе разработки и получения исходно-разрешительной документации кадастровый инженер тоже должен быть в связке с командой проекта:

• Проверяет правильность подсчета технико-экономических показателей объектов в АГР, проектной документации, заключениях экспертизы и потом разрешении на строительство.
  Особенно это актуально для подсчета площадей и количества этажей. Площади зданий по актуальным СП и по приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 считаются по внутренним поверхностям наружных стен, при этом в ПЗЗ Москвы площади считаются по-другому, в габаритах наружных стен надземных этажей, при этом многие продолжают считать площади по сумме площадей помещений в здании.
  Из-за этой неразберихи часто появляются несоответствия.
  Отдельная боль — «нестандартные» этажи: кровля или эксплуатируемая кровля, технические этажи, технические пространства, антресоли, чердаки, надстройки. Они считаются в площадь и количество этажей по-разному в зависимости от вида здания: нежилое или жилое, а также в зависимости от высоты помещений и еще ряда нюансов, которые нужно учитывать.
  С понижающими коэффициентами при подсчете площадей балконов, лоджий, веранд и террас та же проблема — в проектной документации и ЕГРН их уже не должно быть, и если об этом не знать и посчитать площади с коэффициентами, будет сложно объяснить потом органам власти, почему площадь увеличилась в три раза.
• В случае реконструкции проверяет внимательно вид «до реконструкции» и состав работ по документам. Для Росреестра очень важно, чтобы были отражены все изменения объекта от вида «как сейчас в ЕГРН» до вида «после реконструкции». При этом вид «как сейчас в ЕГРН» может не соответствовать виду «как сейчас на самом деле», и тут важно не перепутать.
• Анализирует проектную документацию на наружные сети и разбирается, на какую еще территорию нужно оформить земельные отношения, и что для этого потребуется — получение разрешения на размещение или сервитут. И сразу запустить процесс их оформления.
• Если есть объекты, которые застройщик сносит в процессе строительства, кадастровый инженер готовит акты обследования для снятия их с кадастрового учета. Иногда на этом этапе, а иногда сразу после него.

Ближе к этапу завершения строительства объекта кадастровые инженеры выходят на замеры и начинают готовить свою часть документации для ввода в эксплуатацию:

• Проводят обмеры фактически построенного. Часто после замеров мы видим отклонения и от проектной, и от рабочей документации. Иногда нам просто не передают актуальные планы из рабочей документации, а иногда разные бригады на объекте строят по документам на разные даты и сами не в курсе, что есть изменения. В такие моменты мы дополняем функции строительного контроля.
• Анализирует расхождения фактических площадей продаваемых квартир и нежилых помещений с проектной декларацией и проектной документацией, чтобы вы понимали, есть расхождения или нет, каков баланс изменений площадей и ожидают ли вас доплаты в одну или другую сторону с покупателями по итогам расхождений.
• Готовят технические планы для присвоения построенным объектам адреса. Сдать технические планы в ДГИ может сам кадастровый инженер. В случае отказа в адресации, или неполной адресации, мы, как правило, разбираемся в рамках онлайн-консультаций.
• Анализируют финальный комплект исходно-разрешительной документации на расхождение между собой, проверяют, чтобы параметры объекта в проектной документации, заключении экспертизы и разрешении на строительство совпадали между собой.
• Готовят технические планы зданий, помещений и машиномест и инженерных сетей для ввода объекта в эксплуатацию.

Этап ввода объекта в эксплуатацию обычно самый напряженный для кадастрового инженера. Когда застройщик, получив ЗОС, начинает немного выдыхать, кадастровый инженер разбирается то с замечаниями Мосгосстройнадзора, то с замечаниями Росреестра, которые, естественно, могут быть взаимоисключающими. И тут все силы уходят на то, чтобы найти устраивающее всех решение и получить разрешение на ввод, а потом поставить объект на кадастровый учет.

Наконец, уже после ввода, на этапе эксплуатации объекта, кадастровый инженер все равно нужен:

• Согласовать перепланировки в построенном здании.
• Разделить помещения на отдельные объекты.
• Помочь в регистрации долгосрочных договоров аренды, например, разобраться, требуется технический план для регистрации договора, или нет (требуется, если была перепланировка).
• Обосновать в споре с покупателями площадь объекта.
• Наконец, часто кадастровый инженер выступает архиводержателем документов об объекте, оригиналов поэтажных планов и экспликаций, потому что иногда проще получить документы от кадастрового инженера, чем найти в своем архиве.

Как видите, роль у кадастрового инженера в девелоперском проекте получается весьма объемная. Я намеренно опустил большой блок про заключения и экспертизы для судов и еще ряд мелких задач — они просто не помещаются в рамки данной статьи. Надеюсь, что в моем повествовании вы местами узнали себя и поняли, что нормальный кадастровый инженер — это не просто человек, который выдает бумажки, без которой нельзя по закону получить разрешение на ввод, а тот, кто реально может упростить вам жизнь при реализации проектов.