Многие застройщики после сдачи жилого дома в эксплуатацию сталкивались с вопросом: форсировать ли приглашение сторонней УК для управления зданием или оставить объект за собственной компанией? Преимуществ и недостатков у обоих вариантов немало. Попробуем оценить ситуацию вместе с Константином Злобиным, директором по развитию компании «Астерра».
Начнем с того, что сроки появления управляющей компании в новостройке жестко прописаны в Жилищном кодексе. Отступление от них влечет немалые штрафы.
Так, согласно нескольким пунктам ст. 161 и 162 ЖК, застройщик должен в течение 5 дней с даты ввода здания в эксплуатацию заключить договор с УК. Выбирает он ее самостоятельно, но на срок до трех месяцев.
Обычно на этой стадии и появляется обслуживающая компания, аффилированная с девелопером.
Основная причина ее выбора – банальная необходимость, ведь передать ключи от квартир всем покупателям в такой короткий срок невозможно. А собственникам еще нужно провести собрание и определить, какую управляющую компанию они хотят пригласить. Так что фактически вариантов соблюдения закона у застройщика остается немного, выбор собственной УК из них – самый логичный.
Дальше никакой автоматической пролонгации договора на управление зданием не происходит – новую УК выбирают на конкурсе. Провести его обязана местная администрация, на процедуру отводится суммарно около двух месяцев. Так что компании от застройщика, которая хочет сохранить новостройку в диапазоне своего влияния, предстоит убедить жителей в собственной ценности.
Основоположники принципа передачи управления в собственных жилкомплексах аффилированным компаниям – девелоперы сегмента элитной недвижимости.
В начале 2000-х годов в России начали появляться первые действительно дорогие новостройки – с премиум-отделкой, потрясающими люксовыми инженерными системами и оборудованием. Доверять обслуживание таких домов незнакомым организациям строители не хотели – ведь на застройщиках оставались обязательства по гарантийному устранению недочетов и поломок. Позднее принцип привлечения собственных компаний масштабировали и на другие сегменты жилья – от бизнес до эконома.
Постепенно для множества серьезных строительных организаций сегмент управления недвижимостью постепенно стал одним из самых привлекательных, поэтому его сейчас активно осваивают многие столичные застройщики.
В чем же для девелопера плюсы сохранения дома в управлении компании, аффилированной с застройщиком? Перечислим основные.
- Отстаивание интересов девелопера. В течение 5 лет после сдачи дома застройщик обязан исправлять недочеты в рамках гарантийного срока. Что считать недочетами и насколько активно пробивать исполнение обязательств в пользу жителей – эти вопросы во многом определяет УК. Логично, что к своему девелоперу коммунальщики будут относиться более лояльно, чем сторонние.
- Большее знание внутренних систем и оборудования, а как следствие - профессиональное обслуживание объекта. Пришедшей извне компании потребуется больше времени, чтобы разобраться с инженерными сетями: где и какие коммуникации проходят, как к ним подобраться, из чего они выполнены. Плюс и отладка сетей в доме, который строила «сестринская» организация, не вызывает проблем – понятно, какое необходимо оборудование для обслуживания объекта.
- Оптимизация расходов. Собственной УК нет необходимости выбирать более дорогих поставщиков ресурсов, некачественных подрядчиков – такая организация заинтересована в снижении затрат при сохранении качества работы.
- Собственные технические сотрудники. Сторонние электрики и сантехники не всегда оказывают услуги качественно и быстро, что приводит к недовольству со стороны жильцов. При наличии собственных технических специалистов проще выстроить работу системы, обеспечив ее квалифицированными кадрами. В итоге репутация всего бренда не будет под ударом.
- Возможности дополнительных сервисов – повышение лояльности покупателей. Скажем, для одних важно использование системы «умный дом», для других – высокая энергоэффективность. Третьим интересны варианты благоустройства двора – детские площадки, прогулочные зоны, места для отдыха, выгула животных или занятий спортом. Договориться с покупателями, проанализировав и объединив их пожелания, собственной компании проще, чем УК со стороны.
Но и минусов, признаемся, такая система предполагает немало. Главные из них связаны с дополнительными расходами – ведь застройщику придется разбираться в не профильных для себя вопросах – и риски для репутации (в случае негативных отзывов со стороны покупателей).
Понятно, что пока единого рецепта в вопросе приглашения УК от застройщика не существует. В любом случае застройщику стоит максимально подробно оценить плюсы и минусы, возможности и лишь затем делать выбор.
