Завершая серию публикаций об особенностях и перспективах градостроительного метода КРТ, мы решили еще раз выделить те возможности и преимущества, которые дает комплексное развитие всем участникам строительной отрасли – регулятору, девелоперам, муниципальным властям и ресурсоснабжающим организациям.
Итак, задача проектов КРТ по отношению к жителям городов – обеспечить весь жизненный цикл человека, учитывая при этом все целевые аудитории, то есть найти решения и для молодежи — в плане развития и самореализации, и для взрослых без детей, и для семей – что особенно актуально, и для серебряного возраста, объясняет Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL.
«У нас есть города, где молодежь уезжает, потому что не может себя реализовать в городе, и задача КРТ нивелировать эту проблему, – считает эксперт. – Чтобы такие проекты были максимально успешными, надо формировать коллаборации на стыке девелопмента-бизнеса-крупных предприятий и власти.
Сейчас удачное время, чтобы подобные объединения стали успешными. Это позволит и удержать молодежь, и сохранить кадры, и повысить не только бытовой комфорт, но и создать действительно современную комфортную среду». Таким образом, очевидно, что КРТ может способствовать решению сразу нескольких основных задач государственного масштаба.
Сегодня разрабатываются и принимаются мастер-планы большого количества российских населённых пунктов, это как раз и есть основная предпосылка для реализации проектов КРТ. На первоначальном этапе они будут влиять на локальные экономики, а затем и на экономику страны в целом, рассказывает Владислав Преображенский, исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы.
Результатом реализации КРТ станет тот самый переход на новый технологический уклад, который позволит перестроить отечественную экономику с учетом современных вызовов. «Следует понимать, что прежнего устройства мира со старым разделением труда больше не будет. К этому необходимо хорошо подготовиться», - предупреждает эксперт.
Одним из наиболее важных достижений КРТ стало то, что качественно преобразуется и всесторонне оптимизируется городская ткань уже существующих, заселенных районов и локаций. Теряет актуальность повсеместная ранее практика застройки «в чистом поле», которая стала нарицательным примером недостаточной и плохо функционирующей инфраструктуры – транспортной, социальной, коммерческой, а также источником постоянных проблем с коммунальными сетями, которые в таких удаленных проектах становятся неоправданно дорогими и для муниципалитетов, и для потребителей.
* цитата с прошедшего в июле круглого стола «Пульс рынка недвижимости», организатором которого выступил форум «Движение»
Безусловно, проекты редевелопмента должны учитывать все индивидуальные особенности каждой конкретной локации, в том числе насыщенность действующими инфраструктурными объектами и плотность населения. И с этой точки зрения проекты КРТ могут стать более экономически привлекательными, особенно учитывая тот факт, что в рамках комплексного развития территорий часть социальных объектов могут быть построены за счет государственного бюджета в рамках соответствующих нацпроектов.
«Необходимо на начальных этапах разработки проектов КРТ проводить всестороннюю оценку потребностей в социальной инфраструктуре, включая школы, детские сады, медицинские учреждения, спортивные и культурные объекты, — уверен Леонид Волох, генеральный директор, соучредитель Lynks Property Management. — Ведь именно эта «лишняя» дополнительная социальная нагрузка уже испортила многие современные проекты. С другой стороны, к сожалению, в Москве много и примеров ЖК и апартаментов с нехваткой детских садов, школ и парковок».
Итак, главное поле взаимодействия регулятора и девелопера в проектах комплексного развития — создание достаточной инфраструктуры: современной, энергоэффективной, создающей комфортную городскую среду и при этом имеющей возможность масштабирования для новых экономических вызовов.Разумеется, городские сообщества являются опорой для создания подобного рода проектов. Но, сама идеология закладывается в «большую» стратегию развития городского пространства.
«На уровне котлована чем-то управлять уже поздно. Управлять необходимо на уровне идеи и проекта, — считает Владислав Преображенский, — при этом каждый проект должен соответствовать градостроительным планам в целом».
«Достаточно часто девелоперы, участвующие в КРТ, получают различные преференции от государства, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, — соответственноони имеют больше возможностей задавать привлекательные цены на этапе котлована. Вместе с тем, учитывая высокую ликвидность подобных объектов, жилье в таких районах стремительно дорожает. Соответственно, его покупка выгодна в том числе в инвестиционных целях – для сдачи в аренду либо последующей перепродажи.
Несомненно, участники КРТ, как и представители любого бизнеса, ставят перед собой цель извлечения прибыли. Однако такие проекты также являются примерами филантропического девелопмента, так как их реализация помогает создавать более современные, комфортные, экологичные и инклюзивные города. Уверен, что в ближайшей перспективе как в РФ, так и в других государствах будет появляться все больше интересных проектов КРТ, так как это эффективный путь к эволюции общества, выгодный и для властей, и для предпринимательского сообщества, и для клиентов».
Кроме этого, проекты комплексного развития незастроенных территорий сегодня интересны девелоперам, поскольку позволяют быстрее получить разрешение на строительство, - добавляет Сергей Болдырев, акционер, председатель совета директоров BMS Development Group. Асокращение инвестиционного цикла — на сегодняшний день, в условиях проектного финансирования — весьма весомый «бонус» в любом девелоперском проекте.
Проекты КРТ традиционно привлекают крупные инвестиции, способствуя экономическому росту, увеличению числа рабочих мест и росту налоговых поступлений в бюджет города. Создание новых жилых и коммерческих зон стимулирует развитие малого и среднего бизнеса — открываются новые магазины, кафе, офисы и другие предприятия. Это способствует экономической активности и созданию рабочих мест, дополняет Леонид Волох.
Не лишним будет упомянуть в этой связи и работу ресурсоснабжающих организаций, на которые ложится серьезная нагрузка по обеспечению магистральными сетями и необходимой инженерной инфраструктурой обновляемых в процессе КРТ локаций.
Очевидными становятся высокий уровень износа действующих коммунальных объектов, их технологическая отсталость, слабые мощности. В такой ситуации застройщикам не обойтись без серьезной поддержки государства.
В этой связи Госдумой и Правительством уже рассматривается ряд мер, которые помогут обеспечить жителей коммунальными услугами. В частности, обсуждается разработка новых инструментов инфраструктурного меню, предназначенных для льготного кредитования РСО с целью стимулирования создания дополнительных мощностей и развития коммунальной инфраструктуры для КРТ.
Предлагается также предусмотреть софинансирование из федерального бюджета выкупа регионами в рамках проектов КРТ инфраструктурных объектов или компенсации затрат застройщикам. Большие надежды в решении этих вопросов возлагаются на новый национальный проект «Инфраструктура для жизни», который курирует вице-премьер Марат Хуснуллин.
