По данным Росстата, в I полугодии 2024 года на территории Москвы построено 2193 жилых здания общей площадью жилых помещений 1735,7 тыс. кв. м. Ввод жилья в последние годы бьёт рекорды во всех сегментах, от «эконом» до «элитного», и, несмотря на рост себестоимости строительства и сокращение ряда ипотечных программ, останавливаться девелоперы не планируют. Игроки убеждены, что недвижимость остаётся самым привлекательным и главным защитным активом, и новые квадратные метры априори найдут спрос.
В прошлом году объём ввода жилья в России составил 110 млн кв. м, что на 8% выше показателей 2022 года при более высоком темпе роста ввода количества многоквартирных домов, подсчитывает Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. По данным Росстата, в I полугодии 2024 года на территории Москвы построено 2193 жилых здания общей площадью жилых помещений 1735,7 тыс. кв. м.
«В январе-июле 2024 года в «старой» Москве введены в эксплуатацию 103 корпуса в 39 проектах, – подсчитывает, в свою очередь, Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Среди них четырнадцать относятся к массовому сегменту, семнадцать – к бизнес-классу, три – к премиум-классу, пять – к элитному сегменту».
Примечательно в этом срезе, прежде всего, лидерство по вводу проектов бизнес-класса, подчёркивает Руслан Сырцов. Такие проекты всё чаще представляются на первичном рынке Москвы, что связано, во-первых, с перетеканием предложения «комфорт плюс» в более высокий класс. Во-вторых, активно развивается рынок новостроек «бизнес плюс» – комплексов с премиальными характеристиками в развивающихся локациях.
«Для многих клиентов бизнес-класс становится золотой серединой между массовым и премиальным жильём, оптимальным выбором с точки зрения цены и потребительских характеристик», – поясняет Руслан Сырцов.
Данные о вводе отражают сложившуюся структуру предложения на рынке новостроек Москвы, где массовый сегмент постепенно уступает позиции бизнес-классу, соглашается Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL.
«Полагаю, процесс будет продолжаться, поскольку застройщики устремятся реализовывать проекты в тех секторах, где спрос меньше зависит от ипотеки, – рассуждает она. – В целом в Москве с января по июль было заключено 52,9 тыс. договоров долевого участия. В аналогичный период 2023 года девелоперы и покупатели строящегося жилья заключили 45,5 тыс. ДДУ. Таким образом, спрос вырос на 16%. Однако в июле количество зафиксированных сделок на рынке долевого строительства в Москве снизилось на 10%».
По словам г-жи Гусевой, в июле средняя стоимость квадратного метра в старой Москве достигла 564 тыс. рублей, что на 6,4% больше, чем в декабре 2023 года, когда «квадрат» в среднем продавался за 530 тыс. рублей. Относительно июля 2023 года (тогда квадратный метр в среднем стоил 485 тыс. рублей) показатель увеличился на 16%. Впрочем, в июле цена сократилась по сравнению с июнем сразу на 3%, добавляет эксперт.
Рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы в I полугодии 2024 года*
| Девелопер |
Выручка в I полугодии, млрд руб. |
Динамика ко II полугодию 2023 г. | Число ДДУ в I полугодии | Доля рынка по ДДУ |
Продано площадей в I полугодии, тыс. кв. м |
Доля рынка по проданной площади | ||
| 1 | ▬ | ПИК** | 141,8 | -35,9% | 8 667 | 27,9% | 366,8 | 23,1% |
| 2 | ▬ | Донстрой | 63 | -34,9% | 1708 | 5,5% | 122,6 | 7,7% |
| 3 | ▲ | MR Group | 49,6 | -17,6% | 1846 | 5,9% | 101,4 | 6,4% |
| 4 | ▼ | Level Group | 45,8 | -26,1% | 2145 | 6,9% | 103,5 | 6,5% |
| 5 | ▲ | Группа Эталон | 40,2 | +20,4% | 1337 | 4,3% | 86,2 | 5,4% |
| 6 | ▼ | Группа ЛСР | 32,7 | -39,7% | 2288 | 7,4% | 83,3 | 5,2% |
| 7 | ▲ | Sminex | 26 | +42,1% | 246 | 0,8% | 24,5 | 1,5% |
| 8 | ▲ | ГК Самолет | 21,9 | -6% | 1493 | 4,8% | 64,9 | 4,1% |
| 9 | ▼ | ГК ФСК | 17,7 | -57,9% | 680 | 2,2% | 39,1 | 2,5% |
| 10 | ▲ | ГК Абсолют | 15,2 | -4,4% | 121 | 0,4% | 13,1 | 0,8% |
Рост показателя сделок по договорам ДДУ на 20, 5 % в первой половине 2024 года на первичном рынке Москвы (оценка «Метриум» - Ред.) Руслан Сырцов также связывает, с одной стороны, с ажиотажным спросом в преддверии сворачивания и ужесточения льготных ипотечных и других госпрограмм.
«С другой, постепенно происходит переориентация клиентов премиального и элитного сегментов с зарубежных рынков на столичный, а также приток покупателей из числа региональных бизнесменов, в том числе, преуспевших в результате политики импортозамещения», – добавляет эксперт.
«Высокие» сегменты жилья вообще продолжают «бумить», как никогда. Так, по итогам второго квартала 2024 года цены в сделках на элитные новостройки побили исторический рекорд, превысив отметку в 1,4 млн руб./ кв. м., что на 17% выше показателя годом ранее, сообщают в «Intermark Городская Недвижимость», Таким образом, был обновлен и исторический максимум, и побит рекорд октября 2023 года.
Установленный новый рекорд цен на рынке элитных новостроек отражает реальную инфляцию на рынке недвижимости и реальную стоимость денег для девелоперов, поясняют аналитики компании. Подогревает рост цен и дефицит площадок для строительства новых проектов в центральной части Москвы.
Однако никакие ценовые качели не останавливают покупателей, – спрос на новостройки за год вырос на 67%. Стремительный рост цен вместе с заметным ростом спроса на элитные новостройки увеличили общую стоимость всех продаж за первое полугодие 2024 года на 33% относительно первого полугодия 2023 года. Всего в период с января по июнь в Москве купили элитной недвижимости на общую сумму 185 млрд рублей. При этом большинство сделок с новостройками совершаются в проектах квартальной застройки – на такие квартиры приходится более 70% спроса.
«Если говорить про подклассы, то в премиум стоимость составляет сейчас 1,08 млн руб. за кв.м (+7% за год), а рост сдерживается выходом новых проектов по стартовым ценам; в deluxe – 2,7 млн руб. за кв. м (+14% за год), – перечисляет Алексей Чумалов, генеральный директор Kalinka Ecosystem. –На рост цен deluxe влияет выход новых проектов в топовых локациях Москвы».
На первичном рынке элитного жилья Москвы с начала 2024 года были введены в эксплуатацию семь комплексов суммарно на 91 тыс. кв. м жилой площади (квартиры и апартаменты). С начала года стартовали с продажами одиннадцать новых проектов; в ближайшее время ожидается старт закрытых продаж ещё трёх новых проектов в ЦАО Москвы.
До конца года ожидается ввод еще восемнадцати проектов премиум и делюкс-классов суммарно на 320 тыс. кв. м жилья.
Цены на новостройки пока ещё далеки от предела, подчёркивают аналитики: по мере того, как будут расти курсы валют к рублю, себестоимость элитных проектов начнёт также увеличиваться, а это отразится и на превышающим инфляцию темпе роста цен.
Динамика сделок на первичном и вторичном рынке элитной жилой недвижимости, ед.
Динамика цен в сделках на первичном и вторичном рынке элитной жилой недвижимости, руб./кв.м
Растёт интерес и девелоперов, и конечных покупателей к клубным домам за пределами центра Москвы – за три года предложение там выросло на 87%, оценивают в «БЕСТ-Новострой» и OCTOBER GROUP. Пока такой тип недвижимости остаётся редкостью на рынке, но на фоне сокращения нужных участков в центре столицы, у него прекрасные перспективы.
В то же время, вторичный рынок элитного жилья демонстрирует стабильность, как с точки зрения цены, так и активности продаж, добавляет Дмитрий Халин, генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость».
«Но, несмотря на заметную разницу в цене между первичным и вторичным рынком дорогого жилья, покупатели всё чаще отдают предпочтение сегменту новостроек, – указывает Дмитрий Халин. – Покупка квартиры на вторичном рынке лишена разнообразия финансовых инструментов, как это возможно на рынке новостроек, нельзя воспользоваться рассрочкой и разбить платежи, практически недоступны ипотечные программы. А, учитывая, что в настоящий момент банки дают комфортные условия по депозитам, то, несмотря даже на относительно более низкую цену на вторичное жилье, количество желающих платить за такую квартиру здесь и сейчас, высвобождая деньги с депозитов, не увеличивается. Кроме того, объективно вторичное предложение по многим параметрам уступает новостройкам».
Впрочем, эксперты, не исключающие дальнейшего роста цен в премиальных и элитных новостройках, прогнозируют, что рынок вторичной недвижимости будет к ним подтягиваться. Но происходить это будет более плавно, а драйвером может послужить снижение ставок по ипотеке и банковским вкладам. Это подстегнет состоятельную аудиторию искать альтернативные способы сохранения и преумножения средств.
